Tutto Quello che C'è da Sapere per Una Corretta Pratica Edilizia

Matteo Russo Matteo Russo
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Se siete in procinto di ristrutturare casa o vorreste semplicemente realizzare un intervento edile sul vostro immobile, vi sono alcuni nodi da sciogliere, come tempistiche, costi e pratiche da sbrigare. Ovviamente vi è una normativa ad hoc che disciplina tale ambito e non è sempre agevole da interpretare. Pertanto, molto spesso saranno proprio gli architetti o periti che si sobbarcheranno l'onere di sbrirgare queste pratiche al posto vostro. Procediamo con ordine e diamo un'occhiata alle tipologie di intervento.

1. Edilizia libera

Vista del complesso immerso nelle colline toscane Arch. Alessandra Cipriani Giardino rurale
Arch. Alessandra Cipriani

Vista del complesso immerso nelle colline toscane

Arch. Alessandra Cipriani

Per quanto riguarda l'edilizia libera, ovvero tutti gli interventi che non necessitano una pratica specifica, non vi è l'onere di depositare in Comune tutta la documentazione altrimenti richiesta per l'intervento edile vero e proprio. Si fa riferimento, nello specifico, a interventi di: manutenzione ordinaria; eliminazione di barriere architettoniche; installazione di pergole bioclimatiche; realizzazione di serre mobili stagionali e opere di finitura; e pavimentazione di spazi esterni.

2. Manutenzione ordinaria

È importante tener conto del fatto che secondo l'Art. 6 del Testo Unico sull'Edilizia (T.U.) rientreranno nella manutenzione ordinaria, tutti gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. In questo caso non vi sarà bisogno di effettuare alcuna comunicazione.

3. Manutenzione straordinaria

In caso di manutenzione straordinaria, intesa come tutte ’le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici

e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti’, il processo sarà un po' più farraginoso.


4. Casistica

Ristrutturazione ed ampliamento di un fabbricato rurale a Suvereto (LI) mc2 architettura Case in stile mediterraneo
mc2 architettura

Ristrutturazione ed ampliamento di un fabbricato rurale a Suvereto (LI)

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Rientrano inoltre in questo novero, gli interventi di: razionamento o accorpamento delle unità immobiliari senza modifica della volumetria; le modifiche ai prospetti degli edifici necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio, oppure per l’accesso allo stesso ad eccezione degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali. Dal 2020, anche i cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria. Le categorie sono 5: residenziale, turistico ricettiva, produttiva/direzionale, commerciale e agricola. Dunque, nel caso in cui vogliate realizzare questo tipo di interventi, dovrete mettere in conto la richiesta di CILA o SCIA. Vediamole più nel dettaglio.

5. CILA

Per quanto riguarda la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), essa sarà necessaria per tutte quelle opere di manutenzione straordinaria per così dire leggere, cioè che non tocchino parti strutturali o destinazione d'uso. Vale la pena menzionare in questa categoria, le operi di:

rifacimento di fognature esistenti; riordino degli spazi interni (creazione di controsoffittature, creazione di piscina esterna, canna fumaria ecc… ); frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere senza alterazione della volumetria o destinazione d'uso. Questa comunicazione potrà essere presentata dal proprietario, dall'inquilino o da un professionista abilitato come un architetto, geometra o ingegnere, dietro asseverazione di competenza da parte di un tecnico asseverante, presso lo Sportello Unico per l'Edilizia del proprio Comune.

6. SCIA

Private House SUPRASTUDIO Case in stile minimalista
SUPRASTUDIO

Private House

SUPRASTUDIO

La SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), invece, è un titolo edilizio che ricomprende le attività che non ricadono nella categoria dell'edilizia libera. Ci si riferisce, pertanto, a quelle opere che intervengono su elementi strutturali dell'edificio o ne alterano la destinazione d'uso. Basti pensare al rifacimento di un tetto; al consolidamento delle fondamenta; realizzazione di un solaio; interventi su muri portanti ecc… In tutti questi casi sarà necessario presentare un progetto redatto da un ingegnere da depositare al Genio Civile e richiedere al Comune il permesso di costruire.

7. Tempistiche

Villa Camilla B+P architetti Soggiorno eclettico
B+P architetti

Villa Camilla

B+P architetti

Le tempistiche per CILA e SCIA variano da comune a comune, in quanto occorrerà sempre richiedere una visura degli atti abitativi prima di procedere. Si stimi un tempo che va dalle 2 settimane ai 2 mesi. Tale intervento ha il fine di verificare lo stato dell'immobile e riscontrare eventuali difformità. Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale con conseguente comunicazione all'Agenzia delle Entrate.

8. Costi

Progetto di ristrutturazione eccOfattO interiors Camera da letto moderna
eccOfattO interiors

Progetto di ristrutturazione

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Ovviamente esse avranno un costo. I titoli edilizi sono due anche in questo caso: la SCIA onerosa in variante al permesso di costruire (per gli amici SCIA art. 23), e il permesso di costruire oneroso. Per quanto riguarda i cosiddetti Diritti di istruttoria bisognerà considerare circa 50 € per la CILA, 300 € per la SCIA, 50 € per l'aggiornamento catastale, ai quali andranno sommate le spese sostenute per gli onorari dei professionisti, i costi degli interventi edili ed eventuali allacci di utenze. Si ricordi inoltre che è possibile richiedere le detrazioni fiscali per ristrutturazioni e/o l'ecobonus per il risparmio energetico in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo o di manutenzione ordinaria di parti comuni del condominio.

9. SCIA tardiva

Residenza A&B PURA lab Soggiorno moderno
PURA lab

Residenza A&B

PURA lab

Nel caso in cui effettuiate la comunicazione prima dell'esecuzione dell'intervento (SCIA O CILA tardiva), invece, la sanzione sarà ridotta di due terzi. Ovviamente, si raccomanda caldamente di non violare la legge e di evitare di incappare in questi errori che potrebbero dilatare i tempi di realizzazione e generare costi ulteriori. Si noti inoltre, che difformità e abusi edilizi renderanno impossibile effettuare operazioni di compravendita dell'immobile stesso e se l'abuso non fosse più sanabile, la demolizione dell'opera in difformità.

10. Professionisti nelle vicinanze

Se vivete a Firenze o nei comuni adiacenti, e foste interessati a realizzare interventi di questa natura, non esistate a rivolgervi a questi seri professionisti indicati di seguito che renderenno il tutto immensamente più spedito e sicuro. Ristrutturare casa sarà un piacere.

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