Tutto quello da sapere sulla ristrutturazione del terrazzo condominiale

Paolo Tursi Paolo Tursi
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Oggi affrontiamo nel dettaglio le varie questioni (burocratiche e non) che regolano le ristrutturazioni dei terrazzi condominiali.

Ogni anno molti stabili operano dei lavori di rifacimento di facciate, terrazzi e balconate e a volte questi interventi possono portare a diatribe fra condomini o a lavori regolati non correttamente.

Qui di seguito troverete qualche consiglio e qualche promemoria utile per ottenere un buon lavoro, in regola e con la giusta partecipazione fra vicini.

lastrici solari

Lounge in Terrazze: Terrazza in stile  di Studio Fori
Studio Fori

Lounge in Terrazze

Studio Fori

II lastrico solare altro non è che un terrazzo di copertura dell'edificio stesso, ossia una superficie panoramica (a uso condominiale, o personale) che ha la piena funzione coprente per gli appartamenti sottostanti e l'edificio stesso.

In questo caso le spese vanno ripartite fra tutti i condomini, in quanto la ristrutturazione risulta essere di interesse comune. 

Se all'atto del rogito, il lastrico risultasse in proprietà esclusiva, le spese di manutenzione spetterebbero per un terzo al proprietario, per i restanti due al resto dei condomini sottostanti, cioè solo quelli che usufruiscono della copertura del balcone.

Al proprietario del lastrico è consentito costruire anche un piano aggiuntivo, purché rispetti le regole di urbanistica, l'estetica e non pregiudichi la struttura dell'edificio.

Gli interventi sulle ringhiere sono spettano solo al proprietario del balcone.

terrazzi a livello

veranda CLASSICA per ATTICO: Terrazza in stile  di Cagis
Cagis

veranda CLASSICA per ATTICO

Cagis

I terrazzi a livello sono lastrici solari che coprono solo una parte dell'edificio.

Vigono le stesse regole di questi ultimi, ovviamente in maniera ristretta solo a quel o quei pochi condomini che sfruttanto il balcone sovrastante, come copertura.

Chiudere un balcone o un terrazzo con una veranda (anche di quelle rimovibili), significa per la legge aumentare la superficie abitabile dell'abitazione. Per questo motivo si tratta di un'operazione che può essere eseguita solo una volta conseguito uno specifico permesso di costruire. Operare questa modifica risulta più semplice se svolta su una facciata interna dell'edificio. Di contro per quelle che si affacciano sulla strada è necessario che la costruzione non entri in conflitto con il decoro estetico dell'edificio ed urbanistico della strada.

Balconate

Penthouse bioclimatica  a forma di cappello. : Terrazza in stile  di Garbadellarchitetti
Garbadellarchitetti

Penthouse bioclimatica a forma di cappello.

Garbadellarchitetti

Le balconate delimitano parte, o l'intera lunghezza del perimetro di uno stabile. Solitamente si trovano sul lato esterno e girano attorno all'edificio.

Molto spesso servono quasi esclusivamente una o due proprietà (se suddiviso in due parti). Va da sé che in questo caso le spese sono ripartite quasi esclusivamente fra chi ne usufruisce e se questi svolge comunque un minimo ruolo di copertura, anche (in quota parte, relativa a quanta superficie coprente si debba restaurare), anche agli inquilini sottostanti.

Infine il rivestimento del parapetto, trattandosi di una parte della facciata, è una spesa che dev'essere ripartita fra tutti i condomini.

Balconi incassati

render zona barbecue: Terrazza in stile  di ARTREADY
ARTREADY

render zona barbecue

ARTREADY

I balconi incassati sono quei terrazzi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’immobile, ma sono incassati al loro interno. 

In questo caso non si applicano le stesse regole dei balconi aperti con funzioni di copertura, o sporgenti. Questi hanno una funzione strutturale indispensabile, quindi le ristrutturazioni sono di competenza del condominio.

È possibile prendere in considerazione l'installazione di una tenda, in quanto non occorrono permessi comunali e condominiali, fatto salvo qualora si presentassero problematiche di carattere estetico.

L'assemblea condominiale può imporre che le tende rispettino stesse strutture e colori, per non compromettere il decoro architettonico dell'edificio. Infine le tende non dovranno mai ostacolare il “diritto di veduta” dei vicini, ossia la possibilità di guardare di fronte o di lato dalle proprie finestre.

Balconi a castello

I balconi a castello sono quelli inclusi nel perimetro dei muri portanti dell’edificio.

Poiché parti integranti della struttura dello stabile, gli oneri di ristrutturazione devono essere affrontati dall'intero condominio per la parte relativa alle muri portanti, dal proprietario del piano sottostante per la porzione di soffitto e dal proprietario del piano del balcone per la pavimentazione.

Balconi aggettanti

I balconi sporgenti dalla facciata, o balconi aggettanti, sono di appartenenza del proprietario dell'appartamento corrispondente.

Spettano a questi le spese di manutenzione o rifacimento, ma qualora il terrazzo fungesse anche da soffitto per l'appartamento sottostante, gli oneri sarebbero ripartiti fra i due condomini. Al proprietario del balcone spetterebbero quelle della pavimentazione, per quello sottostante spetterebbero quelle della parte che fa da soffitto.

Estensioni, rifacimenti, semplici manutenzioni. I terrazzi condominiali a volte hanno bisogno di interventi mirati e competenti. Ci auguriamo che questo libro di idee vi abbia aiutati nel comprendere meglio quali sono gli oneri e gli eventuali permessi da richiedere qualora si volessero operare delle modifiche.

House 1: Camera da letto in stile In stile Country di Opera s.r.l.

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