Condominio in legno a Milano, Carugate: Casa di legno in stile  di Novello Case in Legno

Spese Straordinarie: a Chi Spetta il Pagamento

Alberti Laura Anna Maria Alberti Laura Anna Maria

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Quando si vive in condominio, vi è una voce che può pesare anche molto sul proprio bilancio familiare: sono le spese condominiali. Un argomento su cui vi è spesso confusione: quando bisogna pagarle? A chi spettano? Cosa riguardano?

Innanzitutto è bene specificare che si può parlare di condominio quando un immobile è formato da almeno tre unità immobiliari, abitate da altrettanti condomini. Ciascuno di essi è proprietario in modo esclusivo del proprio appartamento, mentre tutti sono proprietari (secondo quote variabili) delle parte comuni: il terreno su cui sorge l’edificio, il tetto, le scale, il portone d’ingresso, l’androne, le fondamenta, l’eventuale giardino e l’eventuale ascensore. È alla conservazione e alla manutenzione di queste aree, che i condomini sono tenuti. Come? Mediante il pagamento delle spese condominiali.

Ed è proprio di spese condominiali, che in questo articolo andremo a parlare. In particolare, di spese condominiali straordinarie.

Spese condominiali: come si calcolano

Condominio in legno a Milano, Carugate: Casa di legno in stile  di Novello Case in Legno
Novello Case in Legno

Condominio in legno a Milano, Carugate

Novello Case in Legno

Prima di andare ad analizzare chi paga le spese straordinarie, è bene capire come le spese vadano suddivise tra i vari condomini. Per farlo si fa riferimento alle tabelle millesimali e, dunque, alle quote di proprietà nel condominio: trattasi dunque del rapporto tra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero condominio, fatto uguale a 1000 (es. una proprietà da 100 millesimi, vale un decimo dell’edificio).

Riferendosi alle tabelle millesimali, il regolamento condominiale stabilisce la quota che il singolo condomino è tenuto a pagare (chi ha un monolocale pagherà dunque meno di chi ha un trilocale). Ma non solo: i millesimi, oltre a determinare il contributo di ciascuno alle spese, determinano anche il peso che il singolo condomino ha nel voto d’assemblea. Solo per scale e ascensore, oltre al valore millesimale (che conta in questo caso per metà), si considera il piano (più si vive in alto, più si paga).

Spese ordinarie e spese straordinarie

Se le spese condominiali ordinarie sono quelle relative alla pulizia delle scale, alla manutenzione del giardino e dell’ascensore, alle spese di portineria, all’illuminazione delle parti comuni, allo svuotamento delle fosse biologiche, al riscaldamento centralizzato e alle spese di manutenzione ordinaria (dalla sostituzione delle luci delle scale agli interventi atti a mantenere il buono stato degli impianti), le spese straordinarie riguardano invece interventi eccezionali come il rifacimento di tetto e solai, il rifacimento della facciata, o gli interventi resi necessari – ad esempio – da una tromba d’aria o da eventuali danni.

Chi paga le spese straordinarie? Tutti i proprietari degli appartamenti che fanno parte del condominio, indipendentemente dal fatto che siano da loro stesso abitati a meno. In caso un appartamento sia di proprietà dell’impresario edile che ha costruito il condominio, sarà lui a doverle pagare; in caso sia di proprietà di un privato che lo ha affittato, è il proprietario (e non l’inquilino) a doversene fare carico.

Spese straordinarie: cosa paga l’inquilino

Complesso residenziale MINERVA - 23 alloggi sociali di edilizia convenzionata: Condominio in stile  di studio di architettura Antonio Giummarra
studio di architettura Antonio Giummarra

Complesso residenziale MINERVA – 23 alloggi sociali di edilizia convenzionata

studio di architettura Antonio Giummarra

Non solo le spese straordinarie, ad essere di competenza dell’inquilino: sono invece le spese ordinarie ad essere da lui dovute. Chi vive in un appartamento in affitto è tenuto al pagamento dei servizi di pulizia delle parti comuni, allo spurgo di pozzi neri e latrine, alle spese per il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dei servizi comuni (se ne gode), e alle spese di acqua, elettricità, riscaldamento e condizionamento. Se l’inquilino non paga tali oneri (detti “accessori”) per oltre due mesi, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e – quindi – dargli lo sfratto.

Tuttavia, sebbene sia tenuto a pagare le spese condominiali straordinarie il proprietario dell’appartamento, questo può richiedere che il canone d’affitto venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

Spese straordinarie: cosa succede in caso di compravendita

Condominio con balconi tondi: Case in stile  di Eleni Decor
Eleni Decor

Condominio con balconi tondi

Eleni Decor

Che rapporto c’è tra le spese condominiali straordinarie e la vendita? Trattasi di un caso decisamente particolare: quando avviene una compravendita, il nuovo proprietario dell’appartamento può infatti trovarsi a dover pagare interventi (di manutenzione, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni) approvati prima che entrasse in possesso dell’appartamento.

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, il pagamento per questi lavori straordinari spetta a chi risulta proprietario dell’appartamento nel momento della delibera di tali spese. Ecco dunque che, il nuovo acquirente, al pagamento non è tenuto. Anzi, può rivalersi su chi l’appartamento gliel’ha venduto chiedendo di riavere quanto eventualmente pagato al condominio per interventi per i quali non è stato chiamato a votare, non essendo in quel momento ancora comproprietario delle parti comuni.

Come evitare problemi tra chi vende e chi acquista

Il tema delle spese condominiali straordinarie e della vendita è talmente delicato che richiede una certa attenzione nel momento di una compravendita. Ovviamente, il venditore si suppone si comporti correttamente e con buona fede, disegnando all’acquirente una situazione assolutamente trasparente in merito alle eventuali spese straordinarie approvate ma non ancora attuate: è infatti bene che il pagamento delle medesime venga accordato prima della stipulazione del contratto tra le parti, che potranno convenire per il pagamento da parte dell’acquirente, per uno sconto sul valore dell’appartamento, per la ripartizione di tale spese in una percentuale del 50% ciascuno.

Per quanto riguarda invece le spese relative alla gestione ordinaria del condominio, il Codice italiano prevede che – salvo diversi accordi tra le parti – l’amministratore può rivolgersi sia al nuovo che al vecchio proprietario per le spese relative all’anno in cui il passaggio di proprietà dell’appartamento è avvenuto, e anche per quelle dell’anno precedente. Il pagamento può dunque essere dovuto esclusivamente da una delle due parti, oppure da entrambe. Per gli anni pregressi, invece, le spese sono a carico esclusivo del venditore.  

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