Seminterrato Abitabile: Altezza Minima e Tutti i Parametri

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Negli ultimi tempi, numerose regioni italiane hanno promulgato delle leggi riguardanti l'abitabilità del seminterrato. Di conseguenza, non sono pochi coloro che si sono posti quesiti riguardo questi tipi di locali di proprietà, come ad esempio l'altezza minima del seminterrato abitabile, affinché possano sfruttarli al meglio; in ogni caso, così come avviene per i sottotetti, anche un piano seminterrato può diventare abitabile a tutti gli effetti. Ovviamente, per questo tipo di locali, come mansarde e seminterrati, occorre verificare con precisione i requisiti per renderli abitabili, magari con l'ausilio di un architetto: ad esempio, il 28 febbraio 2017 è stata approvata in Lombardia la legge regionale che regola il recupero e l'abitabilità dei piani seminterrati. Questi debbono soddisfare alcuni requisiti come altezza di 240 cm, requisiti igienico-sanitari, nonché l'esclusione di taluni recuperi in alcune parti del territorio che presentano caratteristiche particolari. Vediamo più da vicino i nuovi parametri per i seminterrati abitabili.

1. Cosa s'intende per piano seminterrato abitabile?

Taverna al piano seminterrato homify Cantina moderna Ceramica Beige
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Taverna al piano seminterrato

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Abbiamo accennato nell'introduzione alla legge regionale della Lombardia riguardo la regolamentazione dell'abitabilità del seminterrato: quest'ultimo viene definito dalla suddetta legge comevano e locale situato su un piano con il pavimento che si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il soffitto che si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio.’

Di contro, un vano completamente al di sotto del piano stradale è da considerarsi a tutti gli effetti “interrato” e di conseguenza, non può soddisfare in alcun modo i requisiti di abitabilità, anche perché non può avere sbocchi diretti, né finestre verso l’esterno. 

Questa legge era attesa da molti proprietari di abitazioni aventi un piano seminterrato abitabile: è stato stimato infatti che solo in Lombardia potrebbero esserci ben 40.000 locali seminterrati, tra taverne, cantine, magazzini e scantinati, in grado di beneficiare di questa nuova legge. Tale normativa, però, è applicabile soltanto agli immobili esistenti e a quelli per i quali sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio.

Per quanto riguarda invece gli immobili di nuova costruzione, che ancora non posseggono il permesso di costruire, sarà necessario attendere 5 anni dalla fine dei lavori. Una volta effettuato il cambio inoltre, non sarà più possibile cambiare la destinazione d'uso residenziale per ben 10 anni. 

1.1 Cosa s'intende per piano seminterrato abitabile?

2. Seminterrato abitabile: requisiti necessari

Cucina nel seminterrato homify Cucina attrezzata Legno Bianco
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Cucina nel seminterrato

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Ecco di seguito i requisiti minimi per rendere abitabile un seminterrato:

  • altezza minima seminterrato abitabile: fissata a 2,70 m netti interni, ma in taluni casi questa può essere ridotta sino a 2,40 m.
  • rapporti aeroilluminati: sono quelli tradizionali che servono a garantire illuminazione e ricambio d’aria a qualunque abitazione. Anche in questo caso però, esiste la possibilità di optare per impianti tecnologici di ventilazione ed illuminazione, che integrino quelle naturali. Certo è che, come avviene per ogni altra abitazione,anche per i piani seminterrati abitabili, vi sono delle limitazioni anche rispetto ai mq minimi che ciascun ambiente deve garantire, così come pure nei seminterrati deve esserci almeno un servizio igienico dotato di antibagno.
  • impianti: elettrico, idrico, termico e sanitario, tutti gli impianti devono essere a norma e certificati, così come lo scarico delle acque nere deve essere regolamentare. 
  • presenza di vespaio areato: è fondamentale verificare che il pavimento sia realizzato al di sopra di un vespaio areato. Si tratta di un ostacolo non di poco conto perché, nella maggior parte dei casi, specie nelle case più datate, vi è solo un getto direttamente realizzato sul terreno. Si può comunque ovviare al problema con un nuovo vespaio, soltanto nei casi in cui l’altezza dei locali seminterrati lo consente.

Anche il bagno di casa deve rispettare dei requisiti minimi, scoprite quali sono su Dimensioni minime bagno: normativa e regolamenti.

2.1 Seminterrato abitabile: requisiti necessari

3. Seminterrato abitabile: quali problemi possono insorgere?

Bagno-lavanderia al piano seminterrato homify Bagno moderno Ceramica Beige
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Bagno-lavanderia al piano seminterrato

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Recuperare e rendere abitabile un seminterrato certamente fornisce nuove opportunità abitative e di ampliamento in termini di metri quadrati dell'abitazione. Tuttavia, esistono problemi e pericoli che è meglio sapere:

  • requisiti minimi di salubrità e igiene: per poter trasformare un seminterrato in uno spazio abitabile a tutti gli effetti, e dunque accatastabile, è necessario rispettare determinati i requisiti minimi di salubrità e igiene, necessari per trasformare il seminterrato in uno spazio abitabile a tutti gli effetti, e dunque accatastabile;
  • rischio idrogeologico: nel nostro Paese esistono numerose aree a rischio, soggette cioè ad alluvioni, quindi chi possiede un piano seminterrato abitabile o un piano a un livello ancora più basso, rischia non poco se abita in zone critiche del nostro Paese. Ecco perché ogni situazione andrebbe attentamente analizzata come caso a se stante, in base alle caratteristiche idriche e geologiche del territorio in cui è collocato l’immobile; 
  • isolamento e impermeabilizzazione: sono due procedimenti necessari per evitare la proliferazione di muffe, umidità e infiltrazioni d'acqua, che rendono il locale seminterrato insalubre, compromettendone il comfort.

Conclusione: Seminterrato Abitabile: Altezza Minima e Tutti i Parametri

Il limite di altezza minima abitabile è fissata a 2,70 m per tutti i locali a uso abitativo dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. La stessa normativa riduce l'altezza minima abitabile a 2,40 m per quanto riguarda altri spazi della casa invece i corridoi, i disimpegni, i bagni e i gabinetti e i ripostigli. La stessa altezza è richiesta anche per rendere abitabile il piano seminterrato. Per capire se si può rendere un seminterrato abitabile bisognerà conoscere anche i regolamenti comunali. Per esempio, il recupero di seminterrati a Milano è possibile sia grazie alla Legge 10/2017 che alla successiva delibera comunale del 23 Ottobre 2017. Per il recupero di seminterrati a Milano, così come in tutta la Lombardia, è necessario assicurarsi che l’altezza media dello spazio non sia inferiore a 2,70 m e nel seminterrato abitabile siano rispettate tutte le normativo architettoniche e igienico-sanitarie. L’altezza minima di un garage è anch’essa di 2,40 m, di 2 m se sottotrave, che lo usiate come effettivo spazio per parcheggiare l'auto o solo come laboratorio per il fai da te. Per capire quando sia possibile considerare o meno un seminterrato abitabile meglio sempre rivolgersi a un architetto esperto.

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