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Mutuo: cosa sapere prima di entrare in banca

Guido Musante Guido Musante
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In molti casi Homify vi ha guidati all'acquisto della casa secondo criteri progettuali, legati alle caratteristiche intrinseche dell'immobile. Supponiamo però che abbiate già effettuato tale scelta della casa dei vostri desideri e che dobbiate poi passare all'azione. I dati statistici ci dicono che la maggior parte degli acquisti di immobili vengono realizzati attraverso l'accensione di mutui. Ecco dunque un Libro delle Idee calibrato proprio su quella scelta!

Il primo tema da porsi quando desideriamo contrarre un mutuo è stabilire la cifra da richiedere. Diverse motivazioni suggeriscono di non limare all’indispensabile l’importo da richiedere: intanto perché le esigenze finanziarie correlate all’acquisto o alla ristrutturazione di una casa eccedono spesso le aspettative. Inoltre va ricordato che il mutuo è il finanziamento meno costoso di tutti dal punto di vista degli interessi passivi, nonché l’unico fiscalmente detraibile. Non sarà infine un grosso problema eccedere nella richiesta: la quota superflua potrà essere restituita senza penali, risparmiando tutti i relativi interessi.

Un altro grande argomento riguarda la durata e può essere esplicitato secondo due correnti di pensiero. La prima suggerisce di rimborsare il debito nel più breve tempo possibile, in modo da risparmiare sugli interessi. L’altra si basa sull'idea della convivenza serena con il debito, che deve essere lungo per incidere il meno possibile sulla qualità della vita.

In generale la seconda filosofia garantisce maggiore flessibilità: mentre non è consentito richiedere un allungamento del mutuo, è sempre possibile effettuare ripetute estinzioni parziali di capitale. La durata ideale sembra perciò quella che permette di pagare una rata sostenibile con la minima fatica possibile, evitando tuttavia di estendere il rimborso fino a ottenere riduzioni poco rilevanti.

1. ​Le caratteristiche del mutuo

Come accennato sono molte le variabili che dobbiamo considerare nel momento in cui decidiamo di far ricorso a un mutuo. Valutate la cifra da richiedere e la durata dovremo come primo passo confrontare le diverse offerte disponibili sul mercato, considerando inoltre le due opzion tra il tasso fisso e il tasso variabile. Nel fare i conti dovremo anche considerare le spese aggiuntive e le imposte da pagare all'atto dell'acquisto.

Vediamo dunque più in dettaglio questi singoli punti. La casa nell'immagine sopra è stata progettata da Vismaracorsi Arquitectos.

​2. Confronta le varie offerte

Il primo passo da considerare nel momento in cui dobbiamo accendere un mutuo è considerare le diverse offerte a nostra disposizione sul mercato, che possono variare anche molto tra loro. Su un mutuo ventennale a tasso variabile di 100.000 Euro, per esempio, possono esserci fino a 20.000 Euro di differenza tra una banca e l’altra. Occorrerà dunque procedere con grande attenzione nel confrontare le diverse possibilità.

Il sistema di confronto più semplice viene dal paragone del TAEG: un tasso, puramente virtuale, che indica il costo complessivo del mutuo in quanto congloba in un unico valore sia gli interessi sia tutte le spese correlate all’apertura e alla gestione del finanziamento.

​3. A tasso fisso

Usualmente i mutui a tasso fisso sono quelli preferiti perché non soggetti a imprevisti. Oggi inoltre la portabilità del mutuo permette il cambio di contratto senza spese, consentendo in qualsiasi momento il passaggio da una formula fissa a una variabile.

Per stare tranquilli basterà stipulare il mutuo un tasso fisso vicino al 5%: livello a cui lo spazio di possibile risparmio con il ricorso al tasso variabile si assottiglia. Con un tasso del muto pari o superiore al 6%, l’alternativa del tasso variabile va presa seriamente in considerazione.

4. ​A tasso variabile

Nei mutui a tasso variabile il tasso applicato al mutuo viene periodicamente riveduto. Il calcolo si effettua con l'addizione: Euribor + Spread, dove l’Euribor è il tasso a cui le banche stanno pagando il denaro in quel momento (si può trovare sui quotidiani economici). Gli Euribor utilizzati possono riferirsi a diverse durate, ma il loro effetto nel tempo si bilancia. L’Euribor costituisce la componente variabile del tasso e a ogni revisione dovrà essere rilevato di nuovo.

Lo spread rappresenta la percentuale che ogni banca decide di aggiungere al costo del denaro quale proprio ricavo e resterà uguale per tutta la durata del mutuo (salvo rari contratti in cui varia anch’esso). Per comparare le proposte a tasso variabile si devono perciò paragonare gli spread.

​5. Costi extra

Il mutuo è un’operazione accompagnata da molteplici costi, complessivamente piuttosto consistenti. – Spese di istruttoria: vengono richieste dalla banca per esaminare la richiesta di mutuo e variano da banca a banca, da zero fino al 0,50% dell’importo mutuato.

- Perizia: per completare l’istruttoria servirà una perizia del valore dell’immobile, con un costo usualmente compreso tra 200 e 300 Euro + IVA (20%) e contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4% secondo la categoria)

- Atto notarile: si tratta della voce di spesa più onerosa e varia secondo la zona geografica, il tariffario del professionista e l’importo dell’iscrizione ipotecaria. Indicativamente varia tra 2.000 e 3.000 Euro

- Imposta: i mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un’imposta che ammonta allo 0,25% del mutuo s

- Polizza incendio: gli immobili a garanzia dei mutui vanno sempre assicurati contro i rischi del fabbricato, con un premio annuo che di solito rimane entro i 50 Euro.

- Polizza vita: quando i richiedenti dispongono di un solo reddito oppure raggiungono l’età di 65/70 anni prima del termine del mutuo, può essere richiesta dalla banca un’assicurazione sulla vita. L’entità della spesa, che spesso supera i 30 Euro mensili, dipende da sesso, età e durata del mutuo.

- Polizza fideiussoria: viene utilizzata quando si chiede più dell’80% del valore immobiliare. Alcune banche inglobano il costo nel tasso di interesse, altre chiedono di sostenere una spesa di circa lo 0,20% annuo sulla frazione assicurata, da versare anticipatamente per tutta la durata del mutuo.

- Spese di gestione: è prassi comune richiedere una “spesa di incasso rata” in occasione di ogni pagamento, compresa di solito tra 1 e 3 Euro.

6. ​Imposte

Gli ingressi: Case in stile  di Archética
Archética

Gli ingressi

Archética

Nello stabilire l'importo del mutuo non dovremo dimenticarci di computare gli oneri delle imposte. Se oggetto dell'acquisto è la prima casa, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: 

a) Quando il venditore è un privato:

- IVA esente

- imposta di registro del 2%

- imposta ipotecaria fissa di 50 euro

- imposta catastale fissa di 50 euro 

b) Quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dal termine dei lavori:

- IVA del 4%

- imposta di registro fissa di 200 euro

- imposta ipotecaria fissa di 200 euro

- imposta catastale fissa di 200 euro

House 1: Camera da letto in stile  di Opera s.r.l.

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