Guida all'affitto: le 7 cose che non puoi non sapere !

Guido Musante Guido Musante
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La casa è il centro del nostro mondo, lo spazio vitale attorno al quale si articola la maggior parte della vita della maggioranza delle persone. Nonostante la casa di proprietà sia ancora preponderante in Italia – il 73% nel 2015, il quinto posto in Europa, dietro soltanto alla Romania, alla Spagna, alla Grecia e al Portogallo (fonte: Eurostat) – la quota di case in affitto è in crescita costante, specialmente nelle aree metropolitane e specialmente fra i giovani. La casa in affitto rispecchia infatti maggiormente le condizioni di flessibilità della “società liquida” nella quale ci muoviamo, ben descritta dal noto sociologo polacco Zigmunt Bauman in diverse sue pubblicazioni.

Le condizioni di crisi degli ultimi anni hanno inoltre aumentato sia la percentuale delle persone che hanno deciso di optare per la soluzione dell'affitto rispetto all'acquisto della casa di proprietà, sia l'offerta di case sul mercato, con il conseguente abbassamento sensibile dei costi di locazione, in praticamente tutte le città d'Italia. In questa nuova situazione si è fatto per certi versi più semplice procedere con la ricerca di case in affitto, ma al contempo è diventato ancor più necessario dotarsi degli strumenti necessari per effettuare una buona scelta. Esistono infatti diverse incombenze che gravano sia sul locatario sia sull'affittuario ed è bene conoscerle e calibrarle adeguatamente all'atto della scelta dell'abitazione e soprattutto della stipula del contratto.

E, anche una volta affittata casa, si dovranno tenere in considerazione diversi aspetti legati al suo utilizzo affinché il rapporto di locazione vada a buon fine, anche al suo termine. La maggior flessibilità dell'affitto rispetto alla vendita più infatti rivelarsi un coltello a doppio taglio, se non si calibrano adeguatamente tutti i fattori in gioco. Entriamo dunque più in dettaglio nel tema e scopriamo attraverso sette utili consigli come muoverci nel mondo delle case in affitto.

1. I costi aggiuntivi

Come accennato le condizioni attuali per la locazione sono in Italia davvero vantaggiose e oggi è possibile affittare abitazioni a prezzi sensibilmente ridotti rispetto a solo pochi anni fa. Nel definire il contratto di locazione dovremmo però sincerarci preventivamente della presenza e dell'entità di altre spese aggiuntive, che possono influenzare anche in maniera sensibile il costo complessivo della casa.

Le prime e più ingenti spese da verificare saranno quelle relative ai costi condominiali che usualmente devono essere a carico del locatore. Attenzione ai costi di riscaldamento, piuttosto rilevanti nella maggioranza dei casi: possono infatti essere riconducibili a impianti autonomi (e in tal caso la spesa è tutta del locatario) oppure centralizzati (e quindi solitamente compresi entro i costi condominiali).

L'immobile presentato nell'immagine sopra è proposto dagli imprenditori edili La casa di Siegburg (Germania).

2. La cauzione

Solitamente quando si prende in affitto una casa è comune la richiesta da parte del locatore di una quota di affitto che possa consentirgli di mantenere un margine di sicurezza nel caso di inadempienze contrattuali di varia natura (mensilità non pagate, danni all'immobile etc). L'importo della cauzione usualmente non è troppo elevato, in genere non più di tre mensilità. La cifra dovrà essere versata su un conto corrente vincolato e gli interessi dovranno essere restituiti al locatario al termine del periodo d'affitto contestualmente alla restituzione della caparra stessa.

​3. Termini generali

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Una volta consegnata la caparra e firmato il contratto d'affitto potremo prendere possesso della nostra casa, o fissare un periodo esatto di subentro. In Italia il contratto di affitto è disciplinato dagli articoli 27 e seguenti della legge 392/78, che prevede la durata di sei anni più sei. Al termine dei primi sei anni, il locatore può disdettare il contratto solo per uno dei motivi indicati all'articolo 29 della stessa legge (ad esempio, adibire l'immobile a primaria abitazione del locatore).

4. ​Piccole riparazioni

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Nella maggior parte di casi quando si prende possesso di una casa è necessario procedere con piccoli lavori di riparazione o di adeguamento alle nostre personali esigenze. Sarà bene perciò effettuare un approfondito sopralluogo con il proprietario per identificare congiuntamente i lavori necessari e quelli eventuali e quindi per stabilire di comune accordo le reciproche incombenze, usualmente scalate dai primi mesi di affitto. Al termine della locazione dovremo riconsegnare l'abitazione nelle stesse condizioni in cui l'abbiamo trovata, pena il depennamento dalla caparra dei costi necessari al ripristino dello stato originario.

5. Diritto di recesso / periodo di preavviso

Alla prima scadenza contrattuale il proprietario può non rinnovare il contratto solo per alcune motivazioni espressamente previste dalla legge e in ogni caso deve darne preavviso scritto all'inquilino con almeno sei mesi di anticipo. Anche il locatario dovrà dare disdetta eventuale di affitto con raccomandata sei mesi prima della scadenza del contratto. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile e all'interno del contratto di affitto è possibile inserire una specifica clausola che indichi un termine di preavviso maggiore o minore.

6. ​Regole di casa

Quando si affitta una casa è bene darsi buone norme di comportamento e di utilizzo degli spazi e delle strutture. Occorre sempre tener presente che la casa è “come se” fosse nostra, ma non è di nostra proprietà e un giorno dovremo restituirla nelle stesse condizioni in cui l'abbiamo ricevuta, salvo diversi accordi con il proprietario.

​7. Subaffitto

L’affittuario potrà avere la necessità di lasciare la casa per qualche tempo: in questo caso potrà subaffittarlo per coprire la spesa dell’affitto che dovrebbe, comunque, continuare a pagare. In tali condizioni l'affittuario potrà sottoscrivere con una terza persona un contratto di sublocazione, che è considerato indipendente dal contratto di locazione principale, senza disdire quest'ultimo. La sublocazione dovrà avere un carattere provvisorio: la durata della sublocazione dovrà essere inferiore o identica a quella dei normali contratti di affitto.

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