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Consistenza Catastale di un Immobile: Cos'è e Come si Calcola

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In questo Libro delle Idee ci occuperemo di capire cos'è e come si calcola la consistenza catastale di un immobile. Partiamo dalla sua definizione: per consistenza catastale di un immobile si intende la sua grandezza da un punto di vista catastale appunto, che si misura a partire da un parametro assunto come unità di misura. La recente proposta per la riforma del catasto prevedeva l'assunzione in qualità di unità di misura del metro quadro, in modo da avere un punto di riferimento unico per le diverse categorie di immobile, che fosse più strettamente correlato con i valori presenti sul mercato e utilizzati per esempio dalle agenzie immobiliari. Il fatto che la riforma si sia per ora arenata, ha riportato il quadro della situazione a quella preesistente, per la quale le unità di misura di riferimento cambiano a seconda della categoria a cui gli immobili appartengono. Le misure sono quindi il vano catastale per la categoria A, il metro cubo per la categoria B, il metro quadro per la categoria C. Case e abitazioni fanno parte della categoria A, insieme agli uffici, mentre della categoria C fanno parte i depositi, i box auto, le tettoie aperte o chiuse, e cioè tutte quelle unità immobiliari che possono in qualche modo essere di diretta pertinenza delle abitazioni, anche a seguito di eventuali ristrutturazioni.  Quindi faremo riferimento a queste categorie nella definizione di cos'è la consistenza catastale di un immobile e nel comprendere come venga calcolata, proprio a partire dalle differenti categorie di appartenenza degli immobili in questione e di interesse.

Seguiteci.

1. Cos'è la consistenza catastale

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Per capire cos'è e come si calcola la consistenza catastale di un immobile, partiamo dalla sua definizione: per consistenza catastale si intende la sua grandezza dal punto di vista catastale, misurata seguendo il parametro assunto come unità di misura. Quando parla di consistenza catastale è utile muovere da una distinzione a partire delle normative attualmente vigenti, che fanno riferimento alle dimensioni dell'immobile in questione. Sono queste, infatti, a determinarla. In base alle dimensioni, quindi, si andranno a determinare gli importi di tasse e imposte dovuti. Come detto, nel caso della consistenza catastale degli immobili che hanno destinazione d'uso ordinaria, destinati cioè all'uso abitativo il sistema di misurazione di riferimento è il vano catastale. In base a questo si determinerà la consistenza catastale dell'immobile.

2. La misura della consistenza catastale delle abitazioni: il vano catastale

CANTIERE: Ristrutturazione e ampliamento Architetti Baggio Villa a schiera
Architetti Baggio

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Quindi, come detto in precedenza, a determinare l'unità di misura utilizzata per il calcolo della consistenza catastale è la categoria di appartenenza dell'immobile interessato. Nel caso degli edifici con destinazione d'uso abitativo, la categoria di riferimento è la A. Per gli immobili di classe A l'unità di misura catastale è il vano catastale. Per vano catastale convenzionalmente si intende uno spazio delimitato da pareti, soffitti e pavimenti, che sia dotato di illuminazione diretta. Il vano catastale, in ogni caso, non coincide precisamente con un vano normale. A seconda della sua destinazione d'uso, infatti, o della sua grandezza, può corrispondere a una determinata frazione di vano. Le tipologie di vano, quindi, si distinguono in varie tipologie. Per vano principale si intendono i vani utilizzati come abitazione principale, come il soggiorno, la cucina e le camere da letto. La loro consistenza corrisponde a 1 vano, se la loro combinazione rientra nelle misure massime e minime fissate. Il vano accessorio diretto è invece costituito dagli ambienti a cui si accede direttamente dall'interno della casa, e cioè ambienti come bagni, corridoi, oppure ingressi o disimpegni. A questa tipologia di vano è assegnata una misura corrispondente a 1/3 di vano.

Una ulteriore tipologia di vano a misura della consistenza catastale è rappresentata dal cosiddetto vano accessorio indiretto, tipologia di cui fanno parte ambienti e locali della casa ai quali è possibile accedere solo uscendo dalla casa, e quindi spazi come cantine e soffitte. A questi ambienti è assegnata una consistenza pari a 1/4 di vano.

3. Come si calcola la consistenza catastale

Nel percorso che ci sta avvicinando a capire cos'è e come si calcola la consistenza catastale, abbiamo visto che l'unità di misura per il calcolo della consistenza catastale degli immobili destinati ad abitazione, è il vano catastale. Per il quale sono previste della misure massime e minime, che possono variare in base alle provincia in cui l'immobile si trova. Nel calcolare la consistenza catastale, nel caso in cui il vano, come definito in precedenza, abbia una superficie superiore al limite massimo fissato dalla normativa, si dovrà prendere in considerazione l'eccedenza. Si dovrà, quindi, sottrarre questa alla superficie il valore del limite massimo e si divide per lo stesso l'eccedenza ottenuta: il risultato andrà aggiunto al vano base. Secondo quanto detto, il calcolo della consistenza catastale può essere riassunto nella formula seguente: [(mq vano / mq max vano ) – ( mq max vano / mq max vano )].  Al totale dei vani ottenuti potrebbe essere necessario aggiungere un 10% in cui andranno inclusi alcuni spazi comuni, come, per esempio, l'androne o il vano scale, o i locali della caldaia. In maniera speculare, potrà essere applicato un decremento del 10% nel caso siano presenti ambienti bassi, bagni incompleti oppure di misura inferiore a quella minima fissata.

4. La superficie catastale

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Per capire cos'è e come si calcola la consistenza catastale risulta molto utile distinguere quest'ultima dalla superficie catastale. Questa è costituita da varie componenti, a iniziare da vani principali e accessori diretti, e cioè dalle camere, dai bagni, dagli ingressi e dai disimpegni.

A questi si aggiungono i vani accessori indiretti, e cioè cantine, soffitte e ambienti simili. Che vanno distinti in sottocategorie: quelli comunicanti con i vani principali (lettera A) e non comunicanti. Quando sono comunicanti, vengono calcolati nella misura del 36% della superficie reale. Nel caso non siano comunicanti, ci calcolano al 25% della misura reale. Della superficie catastale fanno poi parte anche i cosiddetti vani accessori indiretti, cioè ambienti come balconi e terrazze. Anche in questo caso, si deve distinguere tra quelli comunicanti e non comunicanti con i vani principali: nel primo caso, si calcolano al 30% sino alla misura di 25 mq, oltre questa quota si calcola il 10%. Nel caso non siano comunicanti, questi ambienti entrano nel calcolo della superficie catastale per il 15% sino a 25 mq. Oltre questa misura, si calcola il 5%. Nel calcolo della superficie catastale entrano anche le cosiddette superfici scoperte, come quelle di eventuali giardini di pertinenza dell'immobile in questione, che entrano nel calcolo nella misura del 10% nel caso di superfici fino alla stessa superficie dei vani principali e accessori diretti a cui si fa riferimento nella lettera A, oltre questa superficie si calcolano per il 2%.

5. Il calcolo della consistenza catastale C1

Progettazione 3d piano piano per la casa moderna Yantram Design Studio di architettura ArteAltri oggetti d'arte
Yantram Design Studio di architettura

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Un altro caso interessante per capire cos'è e come si calcola la consistenza catastale è rappresentato dalla cosiddetta categoria C1. Di questa categoria fanno parte gli immobili che abbiano come destinazione d'uso principale quella commerciale. In particolare, quindi, fanno parte della categoria C1 locali commerciali come quelli dei negozi. Che rappresentano un'eccezione rispetto a locali del gruppo C con altre destinazioni d'uso, come quella C2 dei magazzini, o C6 per i garage, per i quali la consistenza in metri quadri corrisponde alla superficie netta dei locali nel loro complesso. Per la categoria C1 invece, la consistenza catastale considera per intero i metri quadrati dei locali principali utilizzati per l'attività commerciale, mentre quella dei locali accessori, e cioè di eventuali retrobottega, servizi igienici, locali adibiti a deposito, viene calcolata solo una percentuale (che può variare tra il 20 e il 50%).

Conclusioni: consistenza catastale

Nuova costruzione di una villa con giardino in Sicilia Luisa Olgiati Casa di campagna
Luisa Olgiati

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La consistenza catastale di un immobile, come abbiamo visto in questo Libro delle Idee, è un interessante misura della casa che non solo gli architetti dovrebbero conoscere. Anzi, per chiunque cerchi casa, stia costruendo o ristrutturando, conoscere questa misura è molto importante. La consistenza catastale rappresenta la misura della grandezza catastale di un immobile, misurata a partire da un parametro che viene preso come unità di misura di riferimento: un tentativo fallito di riforma aveva cercato di unificare le misure catastali di riferimento, che invece continuano a variare, e così la consistenza catastale, a seconda delle categorie di appartenenza degli immobili. I vani catastali sono la misura di riferimento per la categoria A, il metro cubo lo sono per la categoria B e il metro quadro per la categoria C. Case piccole o grandi rientrano nella categoria A, così come gli uffici, mentre nella categoria C rientrano immobili come depositi, box e tettoie e cioè tutte le cosiddette pertinenze della casa. Abbiamo anche visto la differenza tra consistenza e superficie catastale: quest'ultima è costituita da varie componenti, tra cui i vani principali e accessori diretti, cioè camere, bagni ingressi e disimpegni della casa, a cui vanno aggiunti i cosiddetti vani accessori indiretti e cioè le cantine, le soffitte e gli ambienti simili, distinti in sottocategorie: quelli comunicanti con i vani principali e quelli non comunicanti. I primi si calcolano nella misura del 36% della superficie reale.

Tutto quello che serve per determinare la consistenza catastale della casa. Adesso tocca a voi: diteci cosa ne pensate lasciando un commento

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