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Aste Giudiziarie: Come Funziona la Vendita Senza Incanto

Giovanna Gallo – Homify Giovanna Gallo – Homify
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Quando si cerca una nuova casa spesso si presentano diversi problemi che ci fanno desistere sull’acquisto: prezzi molto alti, proprietari che non vogliono trattare, appartamenti che hanno bisogno di una ristrutturazione troppo ingombrante o per niente in buono stato.

Comprare una casa può essere anche difficoltoso a causa delle aste giudiziarie: in pratica la compravendita non avviene tramite agenzia immobiliare o tra privati ma tramite un’asta e una normativa serrata che ne impone le regole. Sono immobili pignorati e confiscati per espropriazione che quindi tornano sul mercato in una modalità nuova e che possono essere acquistate da tutti, tranne che da precedente proprietario.

Tutti possono partecipare a un’asta giudiziaria per accaparrarsi l’appartamento dei propri sogni: serve soltanto molta pazienza e conoscenza della normativa. Soprattutto serve conoscere la differenza tra vendita con incanto e vendita senza incanto, una terminologia ricorrente nel caso in cui si decida di acquistare con questo metodo. Vediamo nel dettaglio come funziona un’asta, sia nel caso il debitore soggetto del pignoramento sia ancora dentro casa o da un inquilino e come funzionano le due tipologie e chi sono i professionisti che si occupano delle pratiche.

Che cos'è e come funziona un'asta giudiziaria

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Con asta giudiziaria si intende un procedimento per il quale un immobile viene messo in vendita con speciali modalità. Il prezzo di partenza è dato dalla valutazione di un perito che viene nominato dal giudice che segue la causa. In questo modo l’immobile acquisisce una sorta di nuova identità prima di essere rimesso sul mercato. Si può prendere parte a un’asta semplicemente è possibile far partire tutto online, poi la metodologia si differenzia a seconda che l’immobile sia o non sia occupato dalla persona pignorata.

Nel primo caso, se vi aggiudicate l’asta, dovrete necessariamente inviare una diffida al proprietario, affinché lasci l’appartamento. Se la diffida non ha esito sperato allora è l’ufficiale giudiziario a prendere in carico l’espropriazione. Solo in casi estremi si passerà allo sgombero vero e proprio delle forze dell’ordine.

Se invece l’immobile è occupato da un inquilino, il nuovo proprietario che si è aggiudicato l’asta potrà prendere possesso dell’appartamento solo dopo la scadenza del contratto d’affitto.

Ogni perizia può essere visionata nella cancelleria del tribunale oppure su internet. Il giudice decreta condizioni e termine dell’asta tra cui anche il prezzo e il termine per presentare la propria offerta. Nell’avviso d’asta, che potrete consultare sui diversi siti dedicati, saranno presenti indirizzo dell’immobile, ora e luogo dell’asta, prezzo e rilancio minimo e tutte le altre informazioni utili al fine di poter partecipare. Nel frattempo la casa rimane in custodia giudiziaria fino all’esecuzione del procedimento.

Asta senza incanto: come funziona

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Certo, comprare all’asta comporta dei rischi. Ma possono essere facilmente aggirati se si conosce la normativa e anche la differenza tra vendita con incanto e senza incanto.

Per asta senza incanto consente a chi partecipa all’asta di presentare la sua offerta in una busta rigorosamente chiusa più il 10% a mò di cauzione. Nessuno deve poter riconoscere il mittende della busta e il prezzo minimo di partenza deve essere quello imposto dal perito in fase di valutazione.

Si suddivide in 4 momenti diversi:

  1. Ordinanza di vendita
  2. Presentazione dell’offerta
  3. Esame dell’offerta
  4. Accettazione

Per ordinanza di vendita si intende il valore della casa che si ottiene dalla perizia, il suo costo e il suo stato.

Chiunque può effettuare un’offerta, meno che il debitore, cioè il proprietario della casa. In questa offerta deve essere indicato il prezzo, che non deve essere inferiore a quello di partenza, il modo in cui si vuole effettuare il pagamento ma anche lo storico del regime patrimoniale familiare.

La presentazione dell’offerta avviene in busta chiusa e in questa fase è necessario presentare un assegno del 30% del valore base d’asta, di cui un 10% a titolo cauzionale.

Importante: meglio avere sempre sotto gli occhi i termini di presentazione delle domande per un’asta senza incanto: superati quelli la domanda non può essere accettata, così come un prezzo inferiore dell’immobile rispetto a quello di partenza. L’offerta infine viene esaminata dal giudice che può decidere se accettarla o meno.

Asta con incanto e Rialzo del Quinto

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Le regole dell’asta con incanto sono leggermente diverse rispetto a quelle sopra citate. Dopo aver emesso l’ordinanza di vendita, in cui giudice e perito definiscono i dettagli, chiunque può effettuare una richiesta, da depositare in cancelleria in cui però i propri dati anagrafici sono palesati. 

L’asta in questo caso segue la formula del rialzo: il giudice deputato deve attendere circa 3 minuti dall’ultima offerta pima di poter procedere con la chiusura dell’asta. Che in ogni caso, non è definitiva come nella formula con incanto, perché entro i 10 giorni successivi, gli altri partecipanti hanno il diritto di presentare una nuova offerta, capovolgendo la situazione. Alla gara di offerta al rialzo possono partecipare tutti, così come “rialzo del quinto”, ovvero il processo per il quale i partecipanti possono rialzare di un quinto del prezzo dell’asta nei 10 giorni successivi.

Asta con incanto: quando si paga

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Dopo l’asta e dopo il periodo intercorso per l’aumento del quinto, l’asta con incanto viene chiusa e chi si è aggiudicato la vittoria può ritenersi ufficiale proprietario. A questo punto si passa al pagamento, che viene stabilito già in fase di ordinanza di vendita e che presenta un termine entro il quale deve avvenire il saldo.

Cosa succede quando il saldo da parte del nuovo proprietario non avviene per tempo? In caso di mutuo, gli accordi bancari devono essere presi prima che la gara d’asta abbia inizio. In causa però di inadempienza, si passa direttamente alla decadenza dell’asta, con tanto di multa e perdita dell’immobile e della cauzione del 30% iniziale. L’immobile viene così messo in vendita, ricominciando il ciclo dell’asta.

Perché scegliere un'asta senza incanto

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Perché scegliere un’asta senza incanto?

Senz’altro la tipologia senza incanto ha dei lati positivi rispetto alla vendita con incanto. La legge 132 del 6 agosto 2015 afferma che questa metodologia è più veloce, più sicura e senz’altro più trasparente dal punto di vista di chi si espone. Inoltre, la possibilità di fare dei rilanci migliorativi rispetto all’offerta di base favorisce un processo virtuoso che porta poi alla compravendita.

La vendita con incanto infatti viene usata solo in casi particolari, in quanto più discriminante.

Cosa vuol dire vendita senza incanto e con incanto e come funzionano le aste giudiziarie?
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