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La Nuda Proprietà: Cos'è e Come Funziona

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In questo Libro delle Idee ci occuperemo di capire che cosa sia la nuda proprietà, quali siano le sue caratteristiche e in quali condizioni si verifica la possibilità di sfruttare le condizioni e i vantaggi previsti vantaggi, quali siano i limiti rispetto ai quali non sia possibile la sua applicazione. 

Quando si parla di nuda proprietà si intende un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene a cui questa proprietà fa riferimento. Tipicamente fa capo a un immobile, come una casa, del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto. 

Il diritto di proprietà di un bene è sancito dall'art. 832 del Codice Civile e implica anche che da esso sia possibile trarre un godimento e cioè usarlo o di ricavarne un reddito in funzione della natura dello stesso bene. Al diritto di proprietà si collegano, facendone parte, i diritti reali di godimento e, in particolare, il diritto di usufrutto. 

Nel caso di un immobile il diritto di usufrutto da al titolare il pieno diritto di usare (art. 1021 del Codice Civile) e abitare (art. 1022 del Codice Civile) oltre che di goderne gli eventuali frutti, con il limite di non poterne cambiare la destinazione del bene stesso.

Il Codice Civile consente di dividere in due la proprietà: da una parte, quindi, l'usufrutto (art. 978 del Codice Civile) e cioè il diritto di utilizzare la casa  e, dall'altra, la nuda proprietà e cioè la proprietà senza il diritto di utilizzo: la nuda proprietà di un bene consiste quindi nella proprietà privata di uno o più dei diritti reali di godimento, per un termine prestabilito oppure per il corso della vita dei titolari di tali diritti. 

Le conseguenze della possibilità giuridica di scindere i diritti reali di godimento del bene, e cioè quelli di usufrutto e diritto d’uso e abitazione, dalla proprietà in senso stretto, sono ancora relativamente poco conosciute e ancora poco utilizzate nel mercato immobiliare: per capire meglio, vediamo insieme che cosa sia la nuda proprietà

Seguiteci!

1. La nuda proprietà

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Marlegno

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La nuda proprietà consiste nel valore di un bene a cui viene sottratto il diritto di usufrutto. In poche parole: la vendita della nuda proprietà consiste nella vendita di un immobile di cui chi vende mantiene il diritto reale di risiedere per un tempo prestabilito che può anche durare tutta la vita.

Quindi chi dovesse vendere la nuda proprietà della propria casa vende il diritto di goderne in un momento successivo, ricevendo un rientro immediato per una vendita che avverrà in maniera successiva a un termine predeterminato o a condizioni stabilite al momento della vendita stessa.

2. Il nudo proprietario

Seguendo quanto detto a riguardo della nuda proprietà, il cosiddetto nudo proprietario è allora il soggetto (o i soggetti) che ha il diritto di proprietà sull'immobile, ma non il diritto di goderne l'uso sinché non si verifichino le condizioni stabilite in sede di vendita.

Le normative garantiscono al nudo proprietario la facoltà di trasferire a soggetti terzi e in qualsiasi momento la nuda proprietà dell'immobile stesso. In questo modo si può alimentare un mercato parallelo molto interessante, in cui gli investimenti possono subire con il tempo delle importanti e vantaggiose rivalutazioni.

Il prezzo di vendita, per esempio, dovrà essere stabilito da una perizia fatta da professionisti esperti del mercato, come le agenzie immobiliari, applicando un coefficiente relativo all'età dell'usufruttuario e/o degli abitanti della casa. Questi coefficienti sono stabiliti dal Ministero delle Finanze periodicamente, e si basano sulle statistiche relative alle aspettative di vita e sui tassi di interesse in vigore.

3. L'usufruttuario e i suoi diritti

Chi dovesse comprare la nuda proprietà di un immobile, quindi, potrebbe farlo in base a condizioni vantaggiose in termini di prezzo, a fronte di condizioni che determineranno la proprietà vera e propria da concordare con la controparte. Il valore dell'immobile, nel frattempo, può rivalutarsi rispetto alle mutate condizioni del mercato.

L'usufruttuario, dall'altro lato, è il soggetto che una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, continua a goderne alcuni dei cosiddetti diritti reali, come quelli di uso e di abitazione. L'usufruttuario gode, quindi, sia del vantaggio derivato dalla vendita in termini economici, che dei diritti derivati.

Per esempio, l'usufruttuario può anche, durante il periodo di godimento di questi stessi diritti, decidere di affittare l'abitazione o di vendere il diritto di usufrutto stesso a delle terze parti. Il diritto di usufrutto poi è trasferibile ad altri sempre nei limiti previsti nel contratto di vendita della nuda proprietà, oppure secondo accordi da stabilire con il nudo proprietario.

4. Imposte e spese: a carico di chi?

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Nel caso della nuda proprietà e della sua cessione, le spese di manutenzione ordinaria dell'immobile interessato sono a carico dell'usufruttuario, che è tenuto a mantenere in buone condizioni la casa, senza effettuare interventi di modifica dello spazio stesso di cui il nudo proprietario non sia informato.

Le spese strutturali e straordinarie sono a carico del nudo proprietario, a meno di accordi intervenuti tra le parti che stabiliscano diversamente. Mentre il pagamento dell'ICI è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio in quanto gode di un diritto reale sul bene stesso.

Questo vale per tutte le imposte e i canoni relativi all'immobile, come ICI o TASI per esempio, il cui pagamento sarà dovuto da chi della casa o dell'immobile, gode i diritti di uso e di abitazione.

5. Il cosiddetto usufrutto a tempo

Un caso interessante tra quelli che intervengono nell'ambito della nuda proprietà è quello del cosiddetto ’usufrutto a tempo’, cioè della possibilità di usufruire di un immobile del quale sia stata ceduta ad altri la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato, e che non è quindi legato alle questioni relative all'età dell'usufruttuario.

In questo caso è quindi possibile effettuare un calcolo per determinare il valore commerciale dell'usufrutto che dovrà sì tenere conto delle statistiche dell'Istat sulla durata media della vita, che si aggira intorno agli 85 anni, ma sarà approssimato come se l'usufruttuario avesse 75 anni.

Ne consegue che la nuda proprietà arriverebbe, nel caso di un tempo determinato di 10 anni per l'usufrutto, a un valore commerciale pari a circa il 65% di quello della piena proprietà. In caso sopraggiungesse la morte dell'usufruttuario durante il tempo determinato, la nuda proprietà si trasformerà in una piena proprietà dell'immobile stesso.

E adesso tocca a voi: diteci cosa ne pensate della nuda proprietà lasciando un commento
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