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Acquisto Seconda Casa: Tutte le Tasse e Spese

Giuseppe Solinas – homify Giuseppe Solinas – homify
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In questo Libro delle Idee vedremo insieme tutto quello che serve sapere riguardo all'acquisto della seconda casa. A partire dalle tasse e dagli adempimenti fiscali che l'acquisto di una seconda casa comporta. Si deve tenere presente che non sono previsti sconti sulle spese notarili e sul pagamento delle imposte e che non è possibile usufruire delle detrazioni fiscali del 19% sugli interessi passivi previste per il mutuo per la prima casa.

Per l'acquisto della seconda casa, a differenza della prima, non sono previsti speciali bonus o agevolazioni da parte dell'erario, per cui la scelta risulta gravosa da questo punto di vista. Al momento dell'acquisto, poi, si deve tenere presente che le imposte ricadono su chi compra e non su chi vende: questi costi si sommano a quelli di acquisto già al momento del rogito.

Si può affermare che l'acquisto di una seconda casa può arrivare a costare circa il doppio rispetto alla prima, cioè rispetto a quella considerata come abitazione principale. Sia per le differenze di ordine fiscale, che per gli acquisti che sono soggetti a IVA, perché il calcolo dell'aliquota in questo caso si fa sul prezzo di cessione dichiarato e non sul cosiddetto prezzo-valore, cioè sulla rendita catastale moltiplicata per un apposito coefficiente. 

Nel caso si chieda un mutuo, poi, i costi per l'acquisto della seconda casa rispetto a quelli della prima aumentano ancora in base alle diversa imposta sostitutiva che viene trattenuta dalla banca, che nel caso della seconda casa è del 2% a fronte dello 0,25% nel caso della prima.

A fronte di questi dati, risulta subito evidente quanto sia importante avere presente un quadro della situazione preciso e dettagliato nel caso si stia pensando all'acquisto di una seconda casa. Per sapere tutto quello che serve, vediamo tutti i dettagli insieme. Seguiteci.

1. L'acquisto della seconda casa: valore catastale e imposte

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Nel caso di acquisto della seconda casa uno degli oneri più importanti è rappresentato dalla tassa di registro. Per determinare il costo di questo come delle altre tasse, sarà necessario calcolare il valore catastale dell'immobile da acquistare. 

Il valore catastale si ottiene attraverso la moltiplicazione della rendita catastale dell'immobile per un coefficiente fisso che nel caso della prima casa è fissato a 115,5. Nel caso della seconda casa, invece, questo coefficiente passa a un valore di 126. 

A questo valore si andranno poi ad aggiungere i costi:

  1. imposta di registro, che ammonta al 9% del prezzo totale dell'immobile;
  2. 50 euro di imposta ipotecaria con oggetto il trasferimento di immobili;
  3. 50 euro di imposta catastale per le volture. 

Nel caso di acquisto da costruttori soggetti a IVA, le imposte salgono a 200 euro per quella di registro, 200 per quella ipotecaria e 200 per quella catastale.

2. Imposte e costi per la seconda casa dopo l'acquisto

Il peso dei costi della seconda casa è ulteriormente appesantito dalle imposte che intervengono dopo l'atto di compravendita, nel momento in cui si entra in possesso della casa. Le seconde case infatti sono soggette alle imposte sulla casa come l'IMU e la TASI, a cui non sono soggette le prime.

Anche le spese come quelle per l'energia elettrica sono decisamente maggiori rispetto a quelle per la prima casa. Nel caso della seconda casa non ci sono ecobonus e detrazioni e quindi i costi aumentano decisamente, con cifre che possono anche raddoppiare a seconda delle città in cui si trovano gli immobili da acquistare come seconde case.

Le aliquote possono essere fissate dai comuni a partire da quelle minime fissate dalla normativa. L’aliquota base dell'IMU è fissata a 0,76%, con la possibilità per i comuni di variarla tra lo 0,46% e 1,06%. Per la TASI l’aliquota di base è pari allo 0,1% con la libertà per i comuni, rispettando certi vincoli, di aumentare e azzerare l’aliquota in base alle esigenze e necessità economiche dei comuni stessi.

3. Spese notarili per l'acquisto della seconda casa

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Il caso delle spese notarili è ancora differente, in quanto la sua quantificazione è lasciata la mercato ma va comunque rapportata al cosiddetto valore dichiarato della casa. Questo, nel caso della prima casa, dove è in vigore il sistema del cosiddetto prezzo valore, si riduce di circa il 30%.

Questo costo, nel caso della seconda casa, va quindi ad aggiungersi ai costi per la compravendita. Nel caso, per esempio, di un immobile del valore di 150 mila euro e con una rendita catastale di 450 euro, l'onorario notarile sarebbe di circa mille euro per la seconda casa invece di 700 per la prima. Altri costi, come la provvigione di agenti immobiliari e i costi di istruttoria, rimangono sostanzialmente invariati.

4. Adempimenti nel caso di acquisto della seconda casa

Nel caso di acquisto di una seconda casa, oltre a oneri e spese varie, sarà necessario provvedere anche ad assolvere adempimenti di verifica e controllo utili a evitare sorprese poco gradevoli e onerose dopo la ratifica degli atti legati alla compravendita.

Si dovrà, per esempio, verificare che gli immobili interessati non siano stati costruiti abusivamente e che non ci siano delle ipoteche pendenti, oltre che difetti di costruzione o problemi nello stato di conservazione delle case o degli appartamenti che si intendono comprare.

Altro importante adempimento è quello relativo al cosiddetto preliminare di acquisto della casa, passaggio fondamentale nel processo di compravendita. Si tratta della scrittura privata con cui il futuro acquirente si impegna ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo stabiliti nella proposta di acquisto.

Con questo atto si sancisce il trasferimento della proprietà da chi vende a chi acquista. Questo atto contiene sia il prezzo pattuito, che le spese dovute per eventuali intermediazioni, che le modalità e le tempistiche dei pagamenti. Questo atto così importante deve essere sancito dalla presenza di un notaio.

5. I mutui per l'acquisto della seconda casa

Anche nel caso della seconda casa, naturalmente, è possibile richiedere un mutuo. La tassazione del mutuo, però, non è come per la prima casa dello 0,25%, ma sale sino al 2%. Le condizioni dei mutui per l'acquisto di seconde case, poi, sono maggiormente restrittivi, in quanto si suppone che chi possa effettuarli sia in condizioni economiche agiate.

Per questa ragione le banche impongono un Loan To Value (LTV), e cioè il rapporto tra capitale chiesto in prestito e valore di perizia della casa su cui la banca iscrive ipoteca, più alto rispetto a quello delle prime case, sino intorno al 60%, e verificano che l'impatto delle rate mensili rispetto al reddito sia molto contenuto, e cioè inferiore rispetto al 25%. 

Il Loan To Value (LTV) è un valore molto importante da tenere in attenta considerazione. Più questo rapporto cresce, infatti, più aumenta il tasso di interesse applicato. A parità di LTV, il tasso cresce proporzionalmente rispetto alla durata del mutuo: un mutuo al 50% con 10 anni di durata, ha un tasso pari all'1%, ma se si arriva all'80%, il tasso passerà al 2%, per un mutuo al 100% potrà arrivare sino al 4,80%.

E adesso tocca a voi: diteci cosa ne pensate dell'acquisto della seconda casa lasciando un commento
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