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Impignorabilità Prima Casa: la Legge Caso per Caso

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Esistono una serie di equivoci riguardo il concetto di prima casa: questa definizione è valida soltanto in fase di acquisto e o successione dell'immobile e il concetto di impignorabilità della prima casa è frutto di un'interpretazione un po' grossolana della legge, possiamo dire un luogo comune vero e proprio, così come lo è affermare che la prima casa non può essere oggetto di pignoramento, ossia la procedura di messa in vendita dell'immobile (all'asta) volta a soddisfare un credito esistente. 

Come già accennato, al di fuori dei contesti di compravendita e successione, non si può parlare di prima casa, ma se sussistono specifici requisiti, l’acquirente di un’abitazione può accedere a una serie di benefici e agevolazioni, come la riduzione dell’imposta di registro e delle imposte sui mutui, o l’ IVA agevolata al 4% in caso di compravendita soggetta ad IVA. 

Quando si parla di pignoramento, qualora il creditore sia il fisco, non è corretto parlare di prima casa perché la dicitura più corretta sarebbe unico immobile di proprietà, così come riportato nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013).Ovviamente, oltre allo Stato possono configurarsi diversi tipi di creditore: banche, finanziarie, controparti di processi vincitori della causa, famigliari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento oppure un figlio non riconosciuto o che non ha ricevuto i sussidi. Le possibilità di pignoramento di un immobile variano in base alla tipologia del creditore e alle condizioni di contorno che si possono riscontrare di caso in caso.

Analizziamo nello specifico.

Fisco e pignoramento casa

Il Decreto del Fare e le sue successive modifiche ha stabilito una serie di tutele per i proprietari degli immobili che presentano un debito con il Fisco, che consiste nel divieto dell'esproprio dell'immobile se questo presenta contemporaneamente le seguenti caratteristiche:

  1. è l’unico immobile di proprietà del debitore, fatta eccezione per gli immobili di lusso o comunque immobili classificati nelle categorie catastali A/8 o sono abitazoni in ville e A/9, castelli e palazzi di rilevanza artistica o storica;
  2. è adibito a uso abitativo;
  3. il debitore vi risiede anagraficamente.

Se sussistono tali requisiti contemporaneamente e se l’importo complessivo del credito per cui si procede non supera i 120.000 euro, non si può procedere con l'esproprio, ma al massimo può iscrivere un'ipoteca sull’immobile, a condizione però che si tratti di debiti col fisco superiori a 20.000 euro.

Nel caso in cui viene meno uno dei suddetti requisiti oppure se la somma del credito supera i 120.000 euro, il fisco procede con l'espropriazione del bene e la messa in vendita all’asta.

Fisco e pignoramento casa

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Molto spesso si tratta di norme complesse e articolate, ma proprio per questo cercheremo di fare un po' di chiarezza.

  1. Il contribuente possedente un’unica abitazione (non di lusso e non accatastata a/8 o A/9), comprensiva di pertinenze (cantina, autorimessa, ecc.), nella quale risiede, non può essere privato tramite pignoramento di nessuno degli immobili poiché le pertinenze sono considerate annesse all’immobile principale. È però possibile iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi. 
  2. Per quanto riguarda il contribuente che possiede un’abitazione in cui risiede e altri immobili, questi sono tutti pignorabili,  sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare i vari immobili solo per debito superiore a 20.000 euro; differentemente non si corre alcun rischio. 
  3. Il contribuente possiede un’abitazione in cui risiede ed un terreno agricolo: per il fisco il terreno è equiparato a un immobile, per cui entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecarli entrambi, però solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a tale cifra non si corre alcun rischio.
  4. Se il contribuente possiede un’abitazione in cui non risiede e ha la residenza in un’abitazione in affitto, l’immobile di proprietà è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Tuttavia, se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori, anche in questo caso non si corre alcun rischio.
  5. Qualora il contribuente possegga un immobile ad uso promiscuo in cui risiede, si presume possa essere pignorabile la parte di immobile non destinata ad abitazione, sempre che il debito superi i 120.000 euro; in merito a ciò la giurisprudenza non è chiara. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. 
  6. Il contribuente possiede un unico immobile che non risulta catastalmente a destinazione abitativa: l’immobile è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può sempre ipotecare l’immobile di proprietà, ma solo per debito superiore a 20.000 euro. 7
  7. Il contribuente possiede un’unica abitazione in cui risiede, ma in seguito ad eredità entra in possesso di una porzione di altra abitazione: se non rinuncia all’eredità del bene, entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare le proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.
  8. Il contribuente possiede e risiede in un’abitazione in comproprietà con un contribuente che ha debiti col fisco. Il primo contribuente non possiede altre case: non è possibile procedere col pignoramento della casa in comproprietà anche qualora il debitore sia proprietario di altri immobili. Si violerebbe la legge che impedisce di pignorare l’unico immobile di proprietà in cui il contribuente risiede.Considerato cosa può accadere nei casi in cui il contribuente è proprietario di più immobili, si rende ora chiaro il motivo per cui precedentemente abbiamo specificato la differenza fra prima casa e unico immobile di proprietà. Il concetto di prima casa non esclude che ve ne possano essere anche altre. Se invece si parla di unico immobile di proprietà significa che c’è solo quello.

Per informazioni sul pagamento di IMU e TASI, invitiamo a visionare Scadenza IMU: pagamento a rate e saldo 2018Pagamento TASI 2018: scadenze e modulo

Banca e pignoramento casa

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Tutto quello che è stato detto riguardo il fisco come creditore, non vale quando lo è una banca o una finanziaria poiché per il debitore non esiste nessuna tutela né sull'importo del debito né tanto meno se è l'unico immobile di proprietà. La banca o finanziaria, prima di procedere con il prestito, quasi sempre iscrive un'ipoteca sulla bene finanziato che consente di mettere l'immobile all'asta qualora il debitore risulti moroso e di avere diritto prioritario sul ricavato della vendita rispetto a qualsiasi altro creditore.

Nel caso di banca o finanziaria come creditore, il pignoramento è possibile anche per debiti inferiori a 20.000 euro e quindi  non esiste un limite minimo al di sotto dl quale il pignoramento sia vietato. In aggiunta, i diritti di banche e finanziarie risultano essere prioritari anche rispetto all’assegnazione della casa alla ex moglie in caso di separazione dei coniugi. La sentenza di Cassazione n.776/2016 ha infatti stabilito che, se sulla casa coniugale è stata iscritta ipoteca da parte della banca, quest’ultima iscrizione prevale sulla trascrizione del provvedimento di assegnazione in sede di separazione o divorzio.

Altri creditori e pignoramento casa

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Analogamente ai casi in cui i creditori sono banche o finanziarie, nel caso in cui i creditori siano controparti di processi che hanno vinto delle cause, familiari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento, o altri soggetti privati non esistono forme di tutela per il debitore: ad esempio l'ex coniuge può iscrivere ipoteca e pignorare la casa, anche qualora egli stesso ci viva in seguito ad assegnazione del giudice.Il fatto che si tratti di unico immobile di proprietà o meno è del tutto irrilevante, come pure è irrilevante l’importo del debito. Il coniuge creditore può inoltre tutelare i propri interessi chiedendo di mettere sotto sequestro l’immobile affinché il proprietario debitore non lo possa vendere.

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