Tutti gli immobili presenti sul territorio italiano sono soggetti a una classificazione in base a degli indici denominati classi catastali, che definiscono il livello di redditività di un immobile, ossia la sua capacità di reddito. La classe catastale di un'unità immobiliare viene stabilita dall'Agenzia del Territorio previa la domanda di accatastamento oppure a seguito della dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana. La richiesta di accatastamento deve essere presentata dal proprietario dell'immobile sia per quanto riguarda una nuova costruzione, sia nel caso di costruzioni già esistenti ma che hanno subìto modifiche e di conseguenza si richiede una nuova valutazione dei dati del catasto.
Ancora, a ogni classe catastale, A B C D e F, è attribuita una tariffa che verrà definita dall'Agenzia del Territorio e dipende dal contesto urbanistico nel quale l'immobile è collocato, dalle caratteristiche costruttive e dal valore medio di mercato.
Scopriamo quali e quante sono le classi catastali.
Il Catasto Italiano è un inventario dove vengono registrati tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale, ed è costituito da due sistemi distinti:
La gestione delle banche dati catastali e lo svolgimento dei relativi servizi è compito dell'Agenzia del Territorio, la quale, dal 1° dicembre 2012, è stata incorporata nella Agenzia delle Entrate.
Come già accennato in precedenza, qualsiasi immobile e terreno risponde a dei parametri ben precisi, relativi alla categoria e classe di appartenenza, in base ai quali viene stabilito il valore.
Per conoscere i dati relativi al proprio immobile, l'Agenzia del Territorio fornisce il servizio di visura catastale attraverso i dati identificativi (numero di foglio e numero di particella) per stabilire la corretta ubicazione dell'immobile in questione sul territorio nazionale, oltre che numerose altre informazioni legate alla sua storia.
In base ai dati posseduti e alla tipologia di informazioni di cui si ha bisogno, è possibile richiedere le visure catastali in diverse modalità:
In base alla destinazione d'uso, sono stati definiti i gruppi catastali: il gruppo A,B,C comprende gli immobili a destinazione ordinari, il gruppo D gli immobili a destinazione speciale, gruppo E quelli a destinazione particolare e infine il gruppo F le entità urbane. La qualificazione delle unità immobiliari urbane e quindi la formazione dei suddetti gruppi derivano dalla presenza di unità immobiliari aventi analoghe destinazioni e caratteristiche intrinseche. I fattori che permettono la definizione della categoria catastale sono:
Poi ci sono le principali caratteristiche intrinseche, ben 12:
Per quanto riguarda invece le caratteristiche estrinseche, esse sono:
In particolare per le categorie del gruppo C si valutano anche la situazione stradale, l'ubicazione, lo sviluppo su strada l'ampiezza, l'epoca di costruzione, la qualità delle strutture, lo stato di conservazione e manutenzione e infine, richiesta sul mercato dei fitti.
La categoria è quindi il risultato dell'analisi delle qualità rilevate dalle caratteristiche strutturali, costruttive e di uso dell’unità e del fabbricato da esse costituito.
I gruppi di destinazione d'uso delle classi catastali vanno dal gruppo A al Gruppo F, suddivisi in macrogruppi.
Immobili a Destinazione Ordinaria
gruppo A:
A/1 abitazione di tipo signorile, A/2 abitazione di tipo civile, A/3 abitazioni di tipo economico, A/4 abitazioni di tipo popolare, A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare, A/6 abitazione di tipo rurale, A/7 abitazione in villini, A/8 abitazione in villa, A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, A/10 uffici e studi privati, A/11 abitazioni o alloggi tipici dei luoghi.
gruppo B:
gruppo C:
Immobili a Destinazione Speciale
gruppo D:
Immobili a destinazione particolare
gruppo E:
Entità urbane
Gruppo F
Per stabilire la classe catastale di un immobile, generalmente ci si affida a un algoritmo, che confronta i valori immessi nel DOCFA con i valori presenti nelle tabelle predisposte dall'Ufficio del Catasto; si parte dalla ricerca della classe ordinaria per ogni foglio di mappa di ogni categoria A, B e C. La classe ordinaria è semplicemente la classe più frequente presente sul foglio di mappa. Successivamente si terranno in considerazione altri parametri che serviranno a determinare gli scostamenti dalla classe ordinaria: per le categorie del gruppo A, a eccezione di A/9, A/10, A/11, poiché il confine fra una categoria e l'altra è molto labile, per ottenere un valore coerente saranno necessari un numero maggiore di parametri.
Per le categorie del gruppo B e C, i parametri che ne definiscono essenzialmente il valore sono l'altezza e la superficie, per cui a maggiore altezza dell’unità immobiliare, corrisponderà maggior valore, a maggiore superficie corrisponderà un valore unitario minore.
Rivolgendovi a esperti professionisti del settore, avrete una guida competente che vi aiuterà a districarvi nel mondo del catasto dando risposte precise alle vostre esigenze.