Classi Catastali: Elenco Completo e Come si Determinano

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Tutti gli immobili presenti sul territorio italiano sono soggetti a una classificazione in base a degli indici denominati classi catastali, che definiscono il livello di redditività di un immobile, ossia la sua capacità di reddito. La classe catastale di un'unità immobiliare viene stabilita dall'Agenzia del Territorio previa la domanda di accatastamento oppure a seguito della dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana. La richiesta di accatastamento deve essere presentata dal proprietario dell'immobile sia per quanto riguarda una nuova costruzione, sia nel caso di costruzioni già esistenti ma che hanno subìto modifiche e di conseguenza si richiede una nuova valutazione dei dati del catasto.

Ancora, a ogni classe catastale, A B C D e F, è attribuita una tariffa che verrà definita dall'Agenzia del Territorio e dipende dal contesto urbanistico nel quale l'immobile è collocato, dalle caratteristiche costruttive e dal valore medio di mercato. 

Scopriamo quali e quante sono le classi catastali.

1. Classi catastali: cos'è il catasto

Il Catasto Italiano è un inventario dove vengono registrati tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale, ed è costituito da due sistemi distinti: 

  1. il Catasto Terreni: comprendente l'elenco di tutti i terreni di natura agricola, ovviamente non edificati; è di tipo geometrico particellare, in quanto fornisce informazioni sia sulla natura geometrica (topografia, forma e consistenza) che di natura tecnico-economica (caratteristiche tecnico-fisiche e redditi) dell'elemento minimo rappresentato in mappa, detto particella catastale.
  2. il Catasto Edilizio Urbano: nel quale si registrano le costruzioni civili, di natura industriale e commerciale presenti sul territorio italiano. Questo ente pubblico si occupa di tutte le costruzioni relative alla sezione urbana e a quella rurale. 

La gestione delle banche dati catastali e lo svolgimento dei relativi servizi è compito dell'Agenzia del Territorio, la quale, dal 1° dicembre 2012, è stata incorporata nella Agenzia delle Entrate.

Come già accennato in precedenza, qualsiasi immobile e terreno risponde a dei parametri ben precisi, relativi alla categoria e classe di appartenenza, in base ai quali viene stabilito il valore. 

Per conoscere i dati relativi al proprio immobile, l'Agenzia del Territorio fornisce il servizio di visura catastale attraverso i dati identificativi (numero di foglio e numero di particella) per stabilire la corretta ubicazione dell'immobile in questione sul territorio nazionale, oltre che numerose altre informazioni legate alla sua storia. 

In base ai dati posseduti e alla tipologia di informazioni di cui si ha bisogno, è possibile richiedere le visure catastali in diverse modalità:

  • tramite il nominativo, ovvero l'inserimento dei dati del soggetto, persona o impresa, che si ritiene intestatario dell'immobile;
  • per immobile, dopo aver inserito i dati dell'immobile, quindi sezione, comune, foglio, particella e subalterno;
  • per indirizzo, ovvero l'inserimento del comune, l'indirizzo e il numero civico. Eventualmente si voglia conoscere la storia di un determinato terreno o fabbricato esiste la visura catastale storica, nella quale sono indicate tutte le variazioni catastali avvenute nel tempo per quell'immobile, ovvero indicazioni riguardanti i precedenti proprietari, i frazionamenti, i precedenti dati catastali e le particelle soppresse.

2. Classi catastali: definizione

In base alla destinazione d'uso, sono stati definiti i gruppi catastali: il gruppo A,B,C comprende gli immobili a destinazione ordinari, il gruppo D gli immobili a destinazione speciale, gruppo E quelli a destinazione particolare e infine il gruppo F le entità urbane. La qualificazione delle unità immobiliari urbane e quindi la formazione dei suddetti gruppi derivano dalla presenza di unità immobiliari aventi analoghe destinazioni e caratteristiche intrinseche. I fattori che permettono la definizione della categoria catastale sono: 

  1. caratteristiche intrinseche, estrinseche e contestuali dell'immobile;
  2. contesto in cui l’immobile è inserito; 
  3. qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata; 
  4. caratteristiche edilizie dell'unità stessa e del fabbricato che la comprende.

Poi ci sono le principali caratteristiche intrinseche, ben 12:

  • il grado di finimento e stato di conservazione nonché di manutenzione;
  • le caratteristiche estetiche ed igieniche;
  • l'esposizione prevalente; 
  • le dimensioni dei vani in rapporto a quelli ritenuti normali; 
  • importanza e sviluppo dei servizi interni; 
  • l'esistenza di servizi comuni. 

Per quanto riguarda invece le caratteristiche estrinseche, esse sono: 

  • genere della località;
  • ubicazione;
  • collegamento con i servizi pubblici di trasporto;
  • esposizione prevalente;
  • epoca della costruzione; 
  • qualità delle strutture; 
  • stato di conservazione e manutenzione; 
  • grado di finimento;
  • ampiezza media dei vani; 
  • richiesta sul mercato dei fitti; 
  • impianti;
  • consistenza catastale.

In particolare per le categorie del gruppo C si valutano anche la situazione stradale, l'ubicazione, lo sviluppo su strada l'ampiezza, l'epoca di costruzione, la qualità delle strutture, lo stato di conservazione e manutenzione e infine, richiesta sul mercato dei fitti.

La categoria è quindi il risultato dell'analisi delle qualità rilevate dalle caratteristiche strutturali, costruttive e di uso dell’unità e del fabbricato da esse costituito.

3. Classi catastali: i gruppi di destinazione d'uso

I gruppi di destinazione d'uso delle classi catastali vanno dal gruppo A al Gruppo F, suddivisi in macrogruppi.

Immobili a Destinazione Ordinaria

gruppo A: 

A/1 abitazione di tipo signorile, A/2 abitazione di tipo civile, A/3 abitazioni di tipo economico, A/4 abitazioni di tipo popolare, A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare, A/6 abitazione di tipo rurale, A/7 abitazione in villini, A/8 abitazione in villa, A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, A/10 uffici e studi privati, A/11 abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. 

gruppo B:

  • B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme, B/2 case di cura e ospedali senza fine di lucro, B/3 prigioni e riformatori, B/4 uffici pubblici, B/5 scuole e laboratori scientifici, B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli ricreativi e culturali, ed attività similari se non hanno fine di lucro, B/7 cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto, B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate.

gruppo C:

  • C/1 negozi e botteghe, C/2 magazzini e locali di deposito, C/3 laboratori per arti e mestieri, C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro), C/5 stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro), C/6 stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, C/7 tettoie chiuse od aperte.

Immobili a Destinazione Speciale

gruppo D:

  • D/1 opifici, D/2 alberghi e pensioni (con fine di lucro), D/3 teatri, cinema, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro), D/4 case di cura ed ospedali (con fine di lucro), D/5 istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro), D/6 fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro), D/7 fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, D/8 fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, D/9 edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio, D/10 fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

3.1 Classi catastali: i gruppi di destinazione d'uso

Immobili a destinazione particolare

gruppo E:

  • E/1 stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei, E/2 ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio, E/3 costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche, E/4 recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche, E/5 fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze, E/6 fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l'orologio comunale, E/7 fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti, E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia, E/9 edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Entità urbane

Gruppo F

  • F/1 area urbana, F/2 unità collabenti, F/3 unità in corso di costruzione, F/4 unità in corso di definizione, F/5 lastrico solare.

4. Come vengono attribuite le classi catastali?

Per stabilire la classe catastale di un immobile, generalmente ci si affida a un algoritmo, che confronta i valori immessi nel DOCFA con i valori presenti nelle tabelle predisposte dall'Ufficio del Catasto; si parte dalla ricerca della classe ordinaria per ogni foglio di mappa di ogni categoria A, B e C. La classe ordinaria è semplicemente la classe più frequente presente sul foglio di mappa. Successivamente si terranno in considerazione altri parametri che serviranno a determinare gli scostamenti dalla classe ordinaria: per le categorie del gruppo A, a eccezione di A/9, A/10, A/11, poiché il confine fra una categoria e l'altra è molto labile, per ottenere un valore coerente saranno necessari un numero maggiore di parametri.

Per le categorie del gruppo B e C, i parametri che ne definiscono essenzialmente il valore sono l'altezza e la superficie, per cui a maggiore altezza dell’unità immobiliare, corrisponderà maggior valore, a maggiore superficie corrisponderà un valore unitario minore.

Rivolgendovi a esperti professionisti del settore, avrete una guida competente che vi aiuterà a districarvi nel mondo del catasto dando risposte precise alle vostre esigenze.

Sapete cosa sono le classi catastali? Qui trovate tutte le informazioni utili!

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