​È più conveniente costruire o comprare una casa?

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In questo Libro delle Idee ci occuperemo di alcuni degli aspetti che riguardano la maggiore o minore convenienza dell'acquisto o della costruzione di una casa. Vedremo quali siano le tempistiche dell'acquisto di una casa, concentrandoci sui tempi da dedicare alla ricerca e su quelli burocratici preliminari.

Vedremo poi alcuni dei vantaggi e degli svantaggi che la costruzione di una casa comporta, concentrandoci particolarmente sulla questione dei mutui. Infatti, per i privati avere accesso ai cosiddetti mutui di costruzione può risultare complicato.

Un'altra questione su cui ci concentreremo è quella delle case prefabbricate, vedendo quali siano i vantaggi e i rischi principali che questa soluzione comporta.

Cercheremo quindi di proporre una piccola guida su aspetti che è importante considerare preventivamente quando si deve decidere se intraprendere il percorso che porterà all'acquisto di una casa o se intraprendere il percorso della costruzione, considerando l'alternativa rappresentata dalle case prefabbricate.

Quella della casa è certamente delle scelte più importanti nella vita di ciascuno, che investe una vasta gamma di aspetti, da quelli personali a quelli economici. E che quindi necessita di una raccolta di informazioni approfondita, che permetta di decidere con la dovuta cognizione di causa e serenità.

E allora affrontiamo insieme questo piccolo viaggio tra i vantaggi e le insidie della scelta tra l'acquisto e la costruzione della casa.

1. Quanto tempo serve per acquistare una casa?

vista fronte strada: Case in stile in stile Minimalista di Dunamis srl
Dunamis srl

vista fronte strada

Dunamis srl

Le difficoltà di accesso al credito dovute alla crisi economica hanno di fatto reso più difficile l'acquisto di una casa. Queste difficoltà si sommano ai tempi da dedicare alla ricerca, che comporta naturalmente delle tempistiche lunghe, adeguate alla delicatezza della scelta.

Innanzitutto si dovrà decidere se rivolgersi al mercato delle case già costruite o a quello di quelle in costruzione, e se affidarsi o meno ad una agenzia specializzata. Scelte che comportano costi e tempistiche differenti. 

In ogni caso può essere importante sapere che, secondo una recente ricerca di Nomisma, i tempi medi per raggiungere la chiusura di una trattativa di compravendita riguardante gli immobili residenziali ha raggiunto i 9,5 mesi per le case nuove e gli 8 mesi per quelle usate. Tempo ragionevole, vista l'importanza della transazione, ma non immediati e da tenere in giusta considerazione.

2. I vantaggi del costruire

PRIVATE HOME IN PERUGIA - 2012|+315.50: Case in stile in stile Moderno di Cacciamani Diego Architetto
Cacciamani Diego Architetto

PRIVATE HOME IN PERUGIA – 2012|+315.50

Cacciamani Diego Architetto

Il requisito principale per poter accedere a delle agevolazioni fiscali è quello di essere proprietari del terreno su cui si vorrebbe costruire. Le agevolazioni riguardano la costruzione della prima casa, fatto che permette anche la possibilità di accedere a mutui. 

Risulta in questo caso possibile richiedere l'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 4% relativa all'acquisto di beni finiti e per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto, e quindi relative all'esecuzione dei lavori di costruzione. 

Per quanto riguarda i mutui di costruzione la situazione è da vagliare con attenzione: se alcune banche possono rilasciare mutui che coprono per intero i costi, è bene sapere le caratteristiche delle tranche sulle quali vengono strutturati questi mutui. Possono infatti essere sia ante che post lavori: le prime sono quelle preferibili perché evitano di anticipare somme di tasca propria.

3. Gli svantaggi del costruire

Sala multimediale in stile  di defaus
defaus

Avance en Tablaroca

defaus

Lo svantaggio più evidente quando si sceglie di costruire è rappresentato dall'accesso ai mutui e alle agevolazioni fiscali, che sono strettamente vincolati nel caso dei privati al possesso del terreno su cui si vorrebbe costruire e di tutte le autorizzazioni necessarie.

L'erogazione dei mutui di costruzione, poi, è spesso legata all'avanzamento dei lavori e quindi suddivisa in tranche che dipendono dall'autorizzazione di un perito. I sopralluoghi del perito hanno un costo e relative ricadute che possono bloccare l'erogazione del mutuo e l'avanzamento dei lavori, con un relativo aumento delle spese.

Questo aspetto va considerato con grande cautela prima di dare inizio ai lavori di costruzione, perché sarà necessario mettere in preventivo una spesa superiore che può variare tra il 20% e il 30% rispetto a quella necessaria a portare a compimento ogni tranche dei lavori. 

4. Acquistare una casa prefabbricata

La scelta di una casa prefabbricata andrà valutata con grande attenzione rispetto alle proprie esigenze, al luogo in cui si è deciso di vivere, al tipo di ambiente, alle proprie necessità in termini economici e temporali da non sottovalutare.

Se infatti da un lato la soluzione delle case prefabbricate permette un controllo dei costi accurato, dall'altro porta con se una serie di conseguenze, come vedremo, sui costi e per quanto riguarda la possibilità di personalizzare la casa. 

Altra scelta importante riguarda i materiali. Scegliere legno, muratura o cemento armato, comporta delle valutazioni preliminari molto importanti, non solo per i costi. Per esempio, le case prefabbricate costituite da pareti portanti e solai in cemento armato sono omologate dal Ministero dei Lavori Pubblici come antisismiche, e per questo più delle altre tipologie sono adatte alle zone a rischio sismico.

5. I vantaggi di acquistare una casa prefabbricata

CasaZera: prototipo abitativo sostenibile in aree industriali dismesse, Torino:  in stile  di TRA - architettura condivisa
TRA – architettura condivisa

CasaZera: prototipo abitativo sostenibile in aree industriali dismesse, Torino

TRA - architettura condivisa

Uno dei maggiori vantaggi rappresentato dalla soluzione delle case prefabbricate è quello della tempistica. Bisogna infatti considerare che gli elementi che la costituiscono sono già pronti. Quindi, anche considerando i necessari lavori di impiantistica e urbanizzazione, le operazioni di assemblaggio permetteranno un consistente risparmio in termini di tempo.

C'è poi da considerare l'aspetto dei consumi e del risparmio energetico. Le case prefabbricate sono generalmente più ecologiche di quelle tradizionali. Sono infatti frutto di un processo di produzione industriale, che permette di ottimizzare tempi e materiali, riducendo anche i consumi energetici e gli scarti di lavorazione.

6. Gli svantaggi dell'acquistare una casa prefabbricata

Casa prefabbricata  in stile  di ÁBATON Arquitectura
ÁBATON Arquitectura

CASA TRANSPORTABLE ÁPH80

ÁBATON Arquitectura

L'acquisto di una casa prefabbricata comporta la scelta di un modello che possa soddisfare le nostre esigenze, ma tra una scelta limitata di opzioni che non offre grandi possibilità di variazioni e di personalizzazione, offerte invece dalle costruzioni tradizionali.

Anche il terreno su cui andranno diventa una condizione limitante: è al terreno che la casa dovrà adattarsi, e non il contrario, con conseguenze che potrebbero non essere del tutto soddisfacenti rispetto alle aspettative iniziali.

C'è da aggiungere che, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, anche per le case prefabbricate è necessario ottenere un gran numero di permessi, del tutto simile a quelli necessari per una costruzione tradizionale. Non si può sfuggire: i permessi relativi all'edificabilità del terreno, gli studi geotecnici e topografici, le licenze per la direzione dei lavori e di prima occupazione, devono essere ottenuti.

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