Tutto quello che c'è da sapere prima di acquistare casa!

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In questo Libro delle Idee vedremo alcuni aspetti che sarà bene vere ben presenti quando si decide di acquistare una proprietà. I fattori da tenere in considerazione sono tanti e tali che si potrebbe rischiare di perdere di vista alcuni aspetti molto importanti, che sarà invece bene conoscere per poter fare delle valutazioni accurate.

Naturalmente molti dei fattori in gioco sono del tutto personali e dipendono dalla propria situazione economica o lavorativa, dalla scelta della città o della zona in cui si può, o si deve, acquistare la proprietà. Altri aspetti però riguardano situazioni generali, come quella dell'area in cui acquistare, le cui condizioni possono essere verificate.

Attraverso dei sopralluoghi accurati, si potrà capire se l'area risponde alle proprie esigenze. Se, per esempio, è ben collegata, se sono presenti scuole, parchi o supermercati. E ancora, si potrà preliminarmente valutare la qualità ambientale della zona, anche ricorrendo a fonti certe di dati.

Altri aspetti fondamentali riguardano la conoscenza e la valutazione delle misure e delle condizioni della proprietà al momento dell'acquisto. Se sono presenti immobili per esempio, sarà utile acquisire documenti riguardanti l'agibilità e gli impianti. Oppure, se la propria casa deve essere ancora costruita, è bene sapere se sia possibile farlo e quali autorizzazioni richiedere.

Come vedremo, le cose da sapere e fare sono tante e tutte importanti, ma non bisogna perdersi d'animo: attraverso questo Libro delle Idee potrete avere le idee più chiare. Seguiteci.

1. Scegliere l'area

Scegliere l'area in cui acquistare la proprietà dipende da molteplici fattori, molti dei quali sono naturalmente del tutto personali, come la città o il paese in cui si vuole acquistare, l'eventuale distanza dal luogo di lavoro, i costi di immobili e proprietà nelle aree preferite. Un'attenta valutazione dell'area in generale dovrà essere effettuata in sede di scelta. Dovranno essere considerate anche la situazione dei collegamenti e delle vie di comunicazione, dei trasporti pubblici e delle scuole, per esempio, ma anche la quella di supermercati e attività commerciali utili, di parchi e giardini e delle aree verdi in generale. Degli accurati sopralluoghi permetteranno di individuare l'area migliore rispetto alle proprie esigenze

2. Dimensioni e condizioni

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Della proprietà scelta dovranno essere valutate con attenzione dimensioni e condizioni. In caso sia presente un immobile, per esempio, sarà importante aver presenti in quali condizioni si trovano tutti gli impianti, in modo da poter contrattare il prezzo di acquisto con cognizione delle eventuali spese di messa a norma. A questo riguardo è utile sapere che seppure non esiste un obbligo specifico, che cioè renda legalmente valido all'atto della compravendita, il venditore è tenuto a fornire i documenti riguardanti la proprietà e l'uso della ’cosa venduta’. Secondo la Cassazione (Cassazione, 16 giugno 2006, n. 13969), infatti, tra i documenti che il compratore può richiedere, ci sarebbe il certificato di agibilità dell'immobile, che permette una valutazione di misure e stato della proprietà da acquistare. Altri certificati da richiedere per valutare le condizioni sono quelli degli impianti, quello elettrico e del gas, ma anche quelli di riscaldamento e condizionamento, quelli idrici e sanitari e antincendio.

3. La possibilità di costruire: il permesso

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Cacciamani Diego Architetto

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Se si vuole acquistare una proprietà su cui si vorrà poi costruire, sarà bene sapere che questa possibilità è subordinata alla richiesta del relativo permesso. Si tratta di un'autorizzazione di tipo amministrativo, prevista dalla legge italiana, normalmente concessa dal comune, che autorizza la cosiddetta attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, che quindi riguardano sia le nuove costruzioni che gli interventi di ristrutturazione da effettuarsi e sono da effettuarsi in conformità con le disposizioni in materia di pianificazione urbanistica, raccolti oltre che nel Testo unico dell'edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) anche nelle varie leggi regionali che ne regolamentano il funzionamento. La domanda, corredata della documentazione relativa, va presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia (S.U.E.).

4. Possibile inquinamento: ricorrere a dati certi

Un aspetto non secondario da tenere in considerazione nella scelta della proprietà da acquistare è rappresentato dalla valutazione dei livelli di inquinamento dell'area in cui si vorrebbe comprare. Gli indicatori da tenere in considerazione in fase preliminare sono diversi, e non tutti possono essere valutati attraverso una serie di sopralluoghi per quanto accurati. Per esempio, per valutare la qualità dell'aria e dell'inquinamento acustico dei semplici sopralluoghi potrebbero non essere sufficienti, così come per valutare la presenza e il livello dell'inquinamento elettromagnetico nell'area scelta. In questi casi sarà bene rivolgersi alle fonti ufficiali e attendibili, rappresentate sia dagli enti locali che si dedicano ad aree specifiche, oppure a fonti nazionali come l'Istat, il cui sito rende disponibili studi e rilevazioni specifiche che riguardano la qualità dell'ambiente.

5. Contratti: attenti alla proposta d'acquisto

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Il primo dei passaggi da affrontare nelle operazioni di compravendita di una proprietà è quello della cosiddetta proposta d'acquisto. Un passaggio da non sottovalutare, perché potrebbe vincolare il compratore a obblighi più stringenti di quanto non possa aspettarsi a questo livello della trattativa. La fretta di concludere e le pressioni di chi deve vendere, o di agenzie e mediatori, non devono spingere a sottoscrivere atti che siano più vicini a quelli di un vero e propio contratto preliminare. Sarà fondamentale inserire nella proposta clausole che prevedano una serie di condizioni su cose che potranno e dovranno essere verificate solo in seguito, grazie alle verifiche del notaio, prima di arrivare al preliminare e all'eventuale rogito. Nella proposta dovranno essere quindi inserite le verifiche che riguardano la proprietà e tutti gli aspetti urbanistici, catastali e condominiali, in modo da evitare sorprese sgradite in seguito.

6. Le misure corrette: la scheda planimetrica

Esecutivo planimetria:  in stile  di Falegnameria Ferrari
Falegnameria Ferrari

Esecutivo planimetria

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Per avere una piena e accurata visione di tutte le misure della proprietà sarà bene richiedere e prendere visione il prima possibile della cosiddetta ’scheda planimetrica, o visura planimetrica’, simile a quella che vediamo. Bisogna fare attenzione che si tratti di questa e non della generica piantina: non solo dovranno essere presenti tutte le misure e la rappresentazione grafica della proprietà in generale, ma queste dovranno essere aggiornate alla situazione esistente e comprendere tutte le cosiddette pertinenze, cioè eventuali cantine o soffitte o altri locali adiacenti a quello principale, ma parte della società. Sarà bene che chi compra verifichi sempre la corrispondenza tra la planimetria fornita dal venditore e la situazione reale della proprietà.

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