Comprare casa senza rischi: consigli e regole

Costanza Antoniella Costanza Antoniella
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Comprare casa non è così semplice come sembra: dietro alle apparenze, si nascondono infatti insidie di ogni genere e un iter abbastanza lungo. Trovare l'abitazione sembra infatti molto semplice: cartelli, giornali specializzati, annunci appesi sulle vetrine delle agenzie immobiliari e addirittura internet potrebbero ingannare facendoci credere che l'unico problema nel quale si può inciampare è l'imbarazzo della scelta e invece la realtà è un'altra! Va bene che l'acquisto di una casa è un evento eccezionale nella vita di un individuo (non ci si ritrova a rogitare tutti i giorni), ma la ricerca spesso si rivela essere una grande fonte di stress, diventando un estenuante corsa al compromesso che non sempre viene stipulato. È molto importante quindi non farsi prendere dalla foga del comprare, cosa che potrebbe accadere dopo aver visitato un grande numero di alloggi e aver trovato quello che possiamo definire l'affare della vita. La fretta infatti non vi ripagherà di tutti gli sforzi, anzi… per concludere un acquisto nel migliore dei modi bisogna avere prima di tutto pazienza, soprattutto se non si vuole incorrere in spiacevoli sorprese. Oggi quindi abbiamo preso in esame varie situazioni cercando di darvi consigli utili per acquistare la vostra casa in totale sicurezza, o quasi.

Muoversi verso il nuovo acquisto

Abbiamo quindi capito che acquistare non è semplice, soprattutto perché bisogna fare i conti con moltissime variabili, prima fra tutte il budget a disposizione. Capita infatti che magari si abbia una buona disponibilità economica, ma non si riesca a trovare ciò che veramente stiamo cercando, viceversa può capitare di visitare la casa dei propri sogni senza potersela permettere. Per limitare inutili perdite di tempo o frustrazioni non desiderate è sempre bene porsi qualche domanda fin da prima di iniziare con la ricerca: 

1. Che tipo di casa riesce a coniugare il mio budget con ciò che desidero?

2. Tenendo bene in mente tutti i costi che questa operazione mi comporterà, quanto posso realmente spendere?

3. Come imposto la mia ricerca?

Foto dell'edificio C tra via Cervignano e via Cena: Pareti in stile  di Studio di Architettura Fabio Nonis
Studio di Architettura Fabio Nonis

Foto dell'edificio C tra via Cervignano e via Cena

Studio di Architettura Fabio Nonis

Queste domande sono strettamente correlate l'una all'altra e bisogna saper dare una risposta a tutte e tre per avviare una ricerca fruttuosa, se solo uno di questi quesiti non possiede risposta, sappiate che state partendo col piede sbagliato. Prima di tutto, avere consapevolezza della spesa reale che si può affrontare significa avere ben chiari il proprio reddito, le capacità di risparmio future e attuali e il patrimonio. Quanto posso spendere significa non calcolare unicamente il prezzo della casa, ma anche tutto quello che gira attorno all'acquisto: i costi fiscali (che si aggirano attorno al 10-20% ), i costi di intermediazione e le spese notarili e, ovviamente, il trasloco. Tutti vorremmo disporre di una liquidità tale da poterci permettere una grande villa con piscina, tuttavia coniugare budget e desiderio significa saper giudicare cosa la nostra casa DEVE avere e a cosa invece possiamo rinunciare. In ultimo, bisogna capire come impostare la propria ricerca per non impiegare troppo tempo e fatica, sapere dove cercare e come cercare vi farà partire con la marcia giusta, soprattutto perché riuscirete a stabilire quale offerta può ritenersi interessante e quale invece scartare a priori. 

Trattativa-rogito: tutto quello che sta nel mezzo

camera blu - DOPO: Camera da letto in stile in stile Classico di stagemyhome
stagemyhome

camera blu – DOPO

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Abbiamo risposto alle domande, iniziato la ricerca, visto più o meno una cinquantina di immobili e finalmente abbiamo trovato quello che fa per noi, peccato che con una casa non si possa fare come con un paio di scarpe, andare alla cassa, pagare la commessa ed entrarne subito in possesso. Dal momento nel quale abbiamo detto è lei a quello nel quale si hanno in mano le chiavi di casa, passa un lasso di tempo che, se avete fortuna,  è traducibile in qualche settimana, ma che normalmente richiede qualche mese. Altro importante fattore da trattare con grandissimo riguardo è il prezzo e le condizioni di acquisto che, se non viene stabilito direttamente con il venditore, richiederà obbligatoriamente una proposta irrevocabile d'acquisto che solo una volta accettata, potrà avviare l'iter burocratico che porta al rogito. 

Che cos'è la proposta irrevocabile d'acquisto?

 Un'impegnativa unicamente per chi acquista, il venditore non c'entra nulla. 

La fase più importante prima di arrivare al rogito è quella che generalmente viene chiamata compromesso, ovvero il contratto con cui entrambe le parti pattuiscono le condizioni e il prezzo di vendita della casa, accordandosi anche sulle varie penali a carico di chi non rispetterà gli impegni presi. C'è da dire però che il compromesso non richiede particolari formalità e che quindi per dare a questo contratto valenza maggiore, si può decidere di farlo redigere e trascrivere da un notaio. 

Se l'incontro col notaio è facoltativo per il compromesso, un passaggio obbligato nel suo studio si farà per mettere nero su bianco l'atto di vendita, che normalmente viene chiamato rogito. Qui, il nostro notaio non solo si occuperà di trascrivere e stipulare il contratto, ma incasserà anche il corrispondente delle imposte dovute per l'acquisto, che dipendono dai requisiti sia di chi compra che di chi vende.

Come valuto il giusto prezzo?

Podere in Pontinia (Latina): Case in stile In stile Country di Studio Racheli Architetti
Studio Racheli Architetti

Podere in Pontinia (Latina)

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Ogni abitazione è diversa dall'altra e stimarne il valore non è un lavoro semplice: se la casa di nostro interesse si trova in un edificio nuovo, si potrà cercare di fare una stima dei costi del terreno e di costruzione, mentre se la casa è già stata abitata, bisognerà ricorrere a quello che nel gergo viene chiamato metodo comparativo: si guarda a quanto sono stati venduti immobili analoghi nell'ultimo periodo e partendo da quel prezzo, si cerca di fare una stima. 

Ovviamente ci troviamo al punto di partenza: come detto nessuna casa è uguale all'altra e quindi, anche qui, entreranno in gioco caratteristiche che renderanno quella di nostro interesse differente (in meglio o in peggio) da quella utilizzata come metro di paragone. Facciamo un esempio: se l'abitazione che ci piace si trova in una palazzina all'ultimo piano, ma con ascensore e portiere, e quella alla quale l'abbiamo paragonata si trova nell'edificio accanto, senza portiere e senza ascensore, dovremo contare che la nostra avrà un costo sicuramente maggiore causato dalla presenza di questi due servizi.

PADIGLIONE  "INFINITO" PER IL CONTEST DI  OIKOS   "ARCHITETTURE D'INGRESSO": Case in stile in stile Moderno di Teresa Romeo Architetto
Teresa Romeo Architetto

PADIGLIONE INFINITO PER IL CONTEST DI OIKOS ARCHITETTURE D'INGRESSO

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Ad ogni modo non spaventatevi: essendo la stima immobiliare una materia non esatta, dovrete necessariamente rivolgervi a chi ha le competenze per aiutarvi a stabilire un prezzo consono a ciò che volete comprare. È molto importante tenere conto che se non state acquistando una casa nuova, dovrete ricorrere ad una ristrutturazione totale o parziale e che questo inciderà sul costo finale della vostra casa. Se volete non imbattervi in spese di manutenzione, potete sempre optare per l'acquisto di una casa nuova che però comporta qualche rischio che vi spieghiamo qui di seguito.

Quali garanzie ho se la casa è in costruzione?

Acquistare una casa non ancora costruita ha due grandi vantaggi: il primo è quello di poter personalizzare l'abitazione secondo il nostro gusto, secondo che le case di nuova generazione sono sicuramente fatte meglio rispetto a quelle del centro storico, soprattutto per quello che riguarda l'uso degli spazi, la domotica, il riscaldamento e, importantissimo, non necessiteranno di ristrutturazioni per almeno dieci anni. Purtroppo però non è tutto oro quello che luccica e, sebbene i vantaggi siano appetibili, gli svantaggi sono altrettanto frenanti. Se infatti decidiamo di acquistare una casa le cui fondamenta non sono ancora state piazzate, non potremo fare una previsione sulla consegna (magari vi dicono un anno e poi vi ritrovate ad aspettarne cinque); inoltre dovete sapere che, nonostante siano state recentemente emanate leggi a tutela, le somme versate fino al rogito possono essere a rischio, soprattutto in caso di fallimento del costruttore.

Come detto, di recente sono state introdotte leggi volte a tutelare il compratore in caso di acquisto di una casa in costruzione. Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, in attuazione della legge delega n. 210/2004, prevede protezioni di tre tipi a favore del consumatore: la prima è una garanzia fideiussoria che viene rilasciata dalla banca o da una compagnia di assicurazioni e che riguarda tutte le somme che vengono anticipate da chi compra. La seconda riguarda alcune prescrizioni riguardanti l'esecuzione di compromesso e rogito e la terza stabilisce una polizza danni di durata decennale che copre eventuali problematiche post consegna come vizi gravi e vizi occulti(quelli che non si possono rilevare al momento dell'acquisto). 

La fideiussione

Spieghiamo meglio di che cosa si parla quando diciamo che viene rilasciata una garanzia fideiussoria:

Il Dlgs. N. 122/2005 agli artt. 2 e ss stabilisce che il venditore, che in questo caso può essere una ditta costruttrice è obbligato a rilasciare al compratore una fideiussione bancaria pari all'importo di tutte le somme incassate prima del rogito notarile. Questa fideiussione sarà valida fino al rogito notarile e potrà essere riscossa dall'acquirente presso l'ente emittente, unicamente nel caso in cui la ditta costruttrice attraversi una situazione di crisi (ad esempio come può essere un pignoramento o un fallimento). Per la riscossione però, l'acquirente dovrà avere in mano il documento originale (una copia è priva di validità). Inoltre, se il venditore non provvede a consegnare la fideiussione, il compratore può richiedere l'annullamento del compromesso.

In breve, a cosa devo veramente stare attento?

Cucina in stile in stile Moderno di homify

Insomma, avrete capito che acquistare una casa è tutto meno che semplice e che è sempre bene vivere questo momento costantemente sull'attenti. Dopo aver deciso qual è l'abitazione adatta a voi e prima di firmare qualunque cosa, richiedete al venditore una copia del titolo di provenienza ovvero il suo atto di acquisto e informatevi se l'immobile è in regola: ci sono ipoteche sulla casa? Se sì, di che tipo? Se ad esempio vi è un'ipoteca a garanzia di mutuo, fate presente al venditore che ne venga consentita la cancellazione prima o durante il rogito. 

È importante anche che vi accertiate che ogni dettaglio dello stato di fatto corrisponda alla scheda catastale: anche questa la potete chiedere al venditore. Inoltre al venditore dovete assolutamente domandare gli estremi dei titoli abitativi, informandovi se esistono condoni: in caso di risposta positiva fatevi dare la documentazione a riguardo per capire a che punto si trova la procedura. 

La villa vista dal giardino: Giardino in stile in stile Moderno di STUDIO498 Architettura
STUDIO498 Architettura

La villa vista dal giardino

STUDIO498 Architettura

Vi ricordiamo che colui che vi vende la casa è tenuto a pagare le spese condominiali fino alla firma del rogito: accertatevi che tutto sia stato pagato correttamente e fatevelo mettere nero su bianco con una dichiarazione dell'amministratore del condominio. Prima di acquistare assicuratevi che gli impianti siano a norma e in caso non lo fossero cercate di capire a quanto ammonterebbe la spesa per regolarizzare tutto, come? Dovete andare dal notaio con la documentazione alla mano, questi valuterà che tipo di intervento dovrà essere fatto. Inoltre, per non inciampare in spiacevoli sorprese, fatevi dare una copia del regolamento di condominio per capire meglio le norme vigenti all'interno del singolo palazzo.

Termina con questi piccoli accorgimenti il nostro articolo sui Consigli utili per acquistare casa senza rischi, se volete continuare nella lettura vi consigliamo:

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